Finora questo cambiamento è stato guidato dall'ascesa dell'e-commerce. Ma in prospettiva, la logistica potrà svolgere un ruolo molto importante nella transizione verso l'energia pulita, vista la crescente domanda di ecosistemi energetici affidabili e autosufficienti.
Mentre gli hub logistici si stanno integrando nelle catene di fornitura di prodotti ed energia, i confini tra i magazzini tradizionali e le infrastrutture che ospitano dati stanno diventando sempre più sfumati.
Analizziamo alcune tendenze che stanno determinando questi cambiamenti.
L’energia è il futuro
Le tendenze a lungo termine – uso diffuso dell'intelligenza artificiale, urbanizzazione, automazione ed elettrificazione – aumenteranno la domanda di energia.
La creazione di energia, il suo stoccaggio e la sua distribuzione saranno i prossimi passi della logistica, il tutto mentre il pianeta lotta per adattare le reti energetiche alimentate da combustibili fossili alle esigenze del XXI secolo. L'economia digitale porta a un totale cambiamento della domanda di energia, sia in termini di quantità che di localizzazione.
Ad esempio, si stima che la domanda di elettricità nel Regno Unito aumenterà di circa il 50% entro il 2035 rispetto ai livelli pre-Covid, per poi raddoppiare entro il 2050.
Sebbene i costi di manodopera e di trasporto rimangano due fattori chiave nell'ubicazione dei siti logistici, con l'automazione e il passaggio ai veicoli elettrici, la fornitura di energia sarà un elemento sempre più importante.
Chi affitta immobili per la logistica dovrà avventurarsi in nuove località più vicine agli hub elettrici e alle reti di distribuzione. Detto questo, vista la competizione sulla richiesta di energia, i limiti tecnici e le previsioni di una domanda che finirà per superare l'offerta, saranno necessarie soluzioni alternative.
Siti logistici come hub energetici
Ecco dove entrano in gioco le microreti locali, che possono attrarre i grandi consumatori di energia dalle reti energetiche nazionali già sovraccariche.
Le strutture logistiche possono svolgere un ruolo di generazione e stoccaggio di energia in loco per queste microreti. Le carenze energetiche in alcune località potrebbero essere colmate con energia rinnovabile generata ad hoc da pannelli solari sui tetti dei magazzini e sulle aree di parcheggio, o da turbine eoliche costruite nelle vicinanze. L'energia può essere utilizzata direttamente dall'occupante, rivenduta alla rete o messa a disposizione dei business e delle comunità locali.
Tuttavia, l'imprevedibilità metereologica e la natura irregolare della domanda di elettricità fanno sì che l'energia generata debba essere spesso immagazzinata. A tal fine, questi siti dovrebbero essere provvisti anche di batterie in loco.
Gli affittuari di strutture logistiche sono sempre più attenti alla sicurezza dell'approvvigionamento energetico come parte dei loro criteri di selezione degli immobili. Inoltre, altre industrie locali potrebbero considerare le microreti come un'integrazione vantaggiosa per il loro fabbisogno energetico, soprattutto considerando le caratteristiche rinnovabili dell'energia erogata. Il miglioramento della produzione di energia rinnovabile e della capacità di stoccaggio può offrire vantaggi a tutti gli attori della logistica.
Amazon sta investendo circa USD 30 mld in data centre in tutta Europa, ma di recente ha dichiarato che l'ulteriore espansione in Irlanda è sospesa fino a quando la carenza di energia non sarà mitigata da un aumento dell'energia eolica. Considerando che queste sfide hanno un impatto sulla maggior parte delle reti energetiche, il settore immobiliare può offrire un valido contributo a una simile situazione energetica in così rapida evoluzione.
Siti logistici come hub di dati
Le infrastrutture fisiche per l'intelligenza artificiale (IA) e il cloud computing richiederanno ingenti investimenti di capitale in data centre, capacità di calcolo e reti elettriche.
Stiamo assistendo a un'attenuazione delle linee di demarcazione tra siti adatti alla logistica e data centre, poiché i loro requisiti sono sempre più incentrati sulla capacità di fornitura elettrica. Detto questo, i requisiti tecnici dei normali magazzini rispetto ai data centre sono molto diversi e qualsiasi nuovo requisito richiesto da un data centre dovrà essere soddisfatto in modo personalizzato.
Le cosiddette località "windy field" possono sembrare remote, ma potrebbero diventare vitali se integrate nella rete elettrica. Poiché le operazioni logistiche tradizionali sono sempre più in competizione per le location connesse alle reti, è probabile che ciò aumenterà il valore di questi siti nel tempo.
Nuova concorrenza. La competizione per i siti logistici è sempre più agguerrita, in quanto questi luoghi sono spesso ricercati per altri scopi. La necessità di essere vicini alle reti elettriche e ad aree con sufficiente disponibilità di acqua fa parte dei criteri di scelta.
Parte della soluzione energetica. I siti logistici con forniture di energia rinnovabile in loco, stoccaggio e collegamento alla rete saranno molto apprezzati e richiesti. Questi siti possono supportare in parte il fabbisogno energetico dei data centre e delle microreti locali, rendendoli interessanti per locatari e investitori e contribuendo al raggiungimento degli obiettivi di zero-netto.
Soluzioni di immagazzinamento. La generazione di energia solare ed eolica è intermittente e la domanda può essere volatile. Le risorse di stoccaggio sono fondamentali per supportare il ruolo delle microreti locali che erogano energia rinnovabile nel diventare una soluzione energetica praticabile.
Aumento della domanda. Siti ben localizzati con una forte connettività e infrastruttura di fornitura energetica attireranno un maggior numero di locatari e investitori. La disponibilità di energia rinnovabile in loco può portare a un aumento del valore del sito e del valore residuo del terreno sottostante.
Crescita degli affitti. La disponibilità di energia rinnovabile in loco a basso costo può rendere alcuni siti logistici più attraenti, soprattutto se l'automazione del magazzino e la ricarica dei veicoli elettrici costituiscono un costo molto rilevante per gli operatori. I siti logistici pronti per il futuro, dotati di servizi energetici completi, potranno ottenere affitti premium.
Opportunità globali
L'opportunità per il settore immobiliare di svolgere un ruolo chiave nell’ascesa delle energie rinnovabili è globale. Seppur in modo diverso, quasi tutte le economie stanno intraprendendo strade verso la decarbonizzazione.
Il potenziale è maggiore nei paesi che hanno più strada da fare per sostenere la transizione green e adattare l'approvvigionamento energetico alle esigenze dell'industria moderna.
Considerazioni finali
Gli investitori dovrebbero dare priorità all'acquisizione e allo sviluppo di siti logistici dotati di una connettività energetica affidabile e di infrastrutture per le energie rinnovabili.
Integrando soluzioni energetiche sostenibili nei loro immobili, i proprietari possono soddisfare la crescente domanda per un’operatività sostenibile da parte dei locatari e aumentare il valore a lungo termine dei loro asset.
I rapidi cambiamenti tecnologici e normativi richiedono una conoscenza approfondita, che solo gli investitori e gli sviluppatori immobiliari specializzati in logistica, come Tritax, possiedono.
Un approccio attivo e l’aiuto di un investitore specializzato favoriscono la scelta di investimenti logistici resilienti, adattabili e posizionati per capitalizzare sulla transizione verso un futuro più sostenibile.