Outlook economico europeo

Attività

Il PIL del secondo trimestre dell'Eurozona è stato rivisto al ribasso dallo 0,3% allo 0,2% e da allora si è registrata un'ulteriore perdita di slancio. Il PMI composito di settembre si è attestato a 49,6, tornando in territorio di contrazione. Le prospettive di crescita europee appaiono sempre più divergenti: Francia e Germania sembrano ristagnare, mentre la maggior parte dell'Europa meridionale registra una crescita più solida. Grazie a un forte aumento dei salari reali e all'allentamento monetario della Banca Centrale Europea (BCE), riteniamo che l'economia eviterà la recessione.

Inflazione

Effetti base favorevoli e il calo dei prezzi delle materie prime hanno fatto scendere l'inflazione complessiva dell'Eurozona all'1,8% a settembre, al di sotto dell'obiettivo della BCE. Certo, i progressi nella riduzione delle pressioni inflazionistiche sottostanti appaiono ancora lenti e irregolari. È probabile che nel 2025 l'inflazione complessiva fluttuerà intorno all'obiettivo del 2%. Nel breve termine, gli effetti base riporteranno il tasso nominale al di sopra dell'obiettivo entro la fine dell'anno.

Politica monetaria

La BCE ha abbassato i tassi sui depositi di 25 punti base (bps) al 3,5% a settembre e nuovamente di 25 punti base a ottobre portando i tassi sui depositi al 3,25%. Riteniamo che la BCE effettuerà una serie di tagli fino al primo trimestre del 2025, cercando di normalizzare la politica monetaria in risposta alla debolezza dei dati sulla crescita e sui prezzi. Il ritmo dell'allentamento dovrebbe poi rallentare, in quanto la BCE cerca di misurare il tasso di interesse neutrale.

Elementi chiave da tenere in considerazione

La crescita europea si è attenuata. Tuttavia, la tenuta dell'economia statunitense e gli stimoli in Cina, uniti all'allentamento delle politiche monetarie, sostengono la ripresa immobiliare in corso in Europa.

Ulteriori rischi sono emersi dal conflitto in Medio Oriente e stiamo monitorando le aspettative sull'inflazione e sui tassi di interesse. Il tasso swap Euribor a cinque anni è aumentato di 30 pb dal 2,1% al 2,4% dopo l'escalation delle tensioni geopolitiche all'inizio di ottobre. Tuttavia, al momento il mercato non prevede un'inversione di tendenza dell'inflazione e il tasso swap è tornato sotto il 2,4%.

Previsioni economiche dell'Eurozona

Fonte: abrdn Ottobre 2024

Le previsioni sono solo indicative e i risultati effettivi potrebbero essere significativamente diversi.

Panoramica del mercato immobiliare europeo

Nel giugno 2024, il nostro abrdn multi-asset Investments Houseview ha promosso a un'allocazione sovrappesata il settore immobiliare quotato globale. A settembre, anche l'immobiliare diretto globale ha ricevuto lo stesso upgrade. Si tratta del primo rating overweight per questa asset class dal giugno 2022, che indica una fase di ripresa nel suo tipico ciclo di 5-7 anni. Nonostante il mercato si sia raffreddato in ottobre, la nostra call di giugno ha avuto un buon tempismo: i REIT dell'Eurozona sono aumentati del 10,2% nel terzo trimestre, mentre l'indice Euro Stoxx 600 è rimasto piatto.

Prevediamo che la performance del settore immobiliare diretto migliorerà nei prossimi trimestri, come già dimostrato. INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) ha registrato un rendimento dell'1,2% per gli asset europei nel Q2 2024, guidato dalla crescita del capitale, il più alto degli ultimi sette trimestri. I Paesi Bassi, la Spagna e l'Italia hanno primeggiato, mentre l'Irlanda, la Germania e i Paesi Nordici hanno sottoperformato.

Per quanto riguarda l'immobiliare europeo, siamo convinti di essere di fronte a una svolta per tre ragioni:

Nonostante alcune nicchie in sofferenza, il grosso ostacolo del finanziamento del debito sembra lontano. A luglio 2023, i REIT europei si sono trovati di fronte a un gap di € 35 mld a causa del credito limitato a fronte del debito in scadenza. I mercati obbligazionari erano sostanzialmente chiusi per i prestiti non garantiti e il debito bancario accessibile era scarso.

Un anno dopo, la situazione è cambiata radicalmente. Secondo le stime di Green Street, a settembre 2024 il gap si sarebbe ridotto a € 12 mld. Questo calo significativo è stato determinato da cessioni, rimborsi del debito, rifinanziamenti e nuove acquisizioni di capitale. I costi finanziari sono diminuiti, gli LTV (Loan To Value) si sono stabilizzati e i rapporti di copertura degli interessi sono migliorati. Sebbene questi dati si concentrino sui REIT, riteniamo che riflettano la maggior parte dei pool di capitale. Gli ambiti in sofferenza sono soprattutto gli uffici di scarsa qualità, gli sviluppatori immobiliari con un eccesso di leva finanziaria e alcuni comparti del mercato immobiliare tedesco.

Concentrandoci sui REIT, il loro recente cambiamento di strategia indica la ripresa del mercato. Nell'Eurozona, i prezzi delle azioni dei REIT sono aumentati del 30% nell'ultimo anno e del 12% negli ultimi sei mesi. La maggior parte di essi è passata dalla ricostruzione del bilancio all'espansione esterna, avendo ottenuto € 7 mld di prestiti non garantiti nel corso del terzo trimestre, oltre a ulteriori capitali freschi derivanti dall'emissione di diritti. Molte di queste società sono ora quotate più vicine al NAV e colgono le opportunità di crescita, sfruttando la maggiore liquidità del mercato. Questo significativo cambiamento strategico lascia presagire un miglioramento del sentiment complessivo del mercato.

Tendenze del settore immobiliare europeo

Uffici

Le prospettive per gli uffici europei sono contrastanti, con un crescente divario tra uffici di alta e bassa qualità. L'offerta di uffici nei 17 maggiori mercati è cresciuta a 22,3 milioni di metri quadrati a giugno 2024, rispetto ai 21,2 milioni di metri quadrati dell'anno precedente. Il tasso di crescita annua è rallentato al 3% rispetto al 10% registrato a partire da marzo 2020. Alcune città hanno raddoppiato la loro offerta disponibile a partire dal Covid.

Londra, Amsterdam, Lisbona, Varsavia e Bruxelles stanno riducendo l'offerta in eccesso più velocemente di altre, principalmente attraverso la conversione o la demolizione di uffici in eccesso. Con una crescita più lenta dell'offerta, queste città sono destinate a raggiungere l'equilibrio più rapidamente, potenzialmente prima dei 7-10 anni necessari per eliminare lo stock in eccesso, a causa dei maggiori requisiti di sostenibilità e del fabbisogno abitativo attuale.

Gli affitti degli uffici prime stanno aumentando a causa della carenza di spazio. Da dicembre 2019, gli affitti sono aumentati del 27% a Monaco e Amsterdam, del 24% a Bruxelles e del 16% a Parigi. Gli affitti top del Central Business District (CBD) di Parigi sono di circa 1.200 euro al metro quadro, con un'offerta limitata rispetto al più ampio mercato parigino. Questa crescita degli affitti sta attirando gli investitori, facendo scendere i rendimenti del CBD di Parigi al 4,3%. Con il restringimento dei mercati degli uffici, gli investimenti a valore aggiunto potrebbero diventare più interessanti, nonostante gli elevati costi di costruzione e di finanziamento.

Logistica

L'occupazione è leggermente diminuita, con un calo del 5% nella prima metà del 2024 rispetto al 2023. Tuttavia, gli immobili vacanti nella logistica rimangono bassi nelle principali aree europee. Il tasso di sfitto è salito al 6,0% nel giugno 2024, ma la disponibilità di magazzini premium è ancora scarsa. L'aumento del tasso di sfitti è rallentato, con un incremento di appena lo 0,1% nel secondo trimestre del 2024. Si prevede che la nuova offerta diminuisca, scendendo sotto il 5% dello stock totale nel 2025 e avvicinandosi al 4% nel 2026.

I canoni di locazione della logistica sono cresciuti del 5,7% su base annua a settembre 2024, anche se in rallentamento rispetto alla crescita dell'11% registrata nel 2022. La crescita dei canoni di locazione dovrebbe superare l'inflazione nel 2024 e nel 2025 a causa dell'offerta limitata nelle location prime, anche se lo stock secondario non subisce la stessa concorrenza da parte dei locatari.

Il sentimento degli investitori nei confronti della logistica è nettamente migliorato, rispetto ad altri settori. La concorrenza per gli asset logistici prime è in aumento, con gli investimenti in logistica che rappresentano il 23% del totale nei primi tre trimestri del 2024. A settembre 2024 i broker hanno previsto per la logistica un andamento flat.

Retail

Il settore del commercio al dettaglio è stato sfavorito nel corso dell'ultimo ciclo di investimenti. Recentemente, tuttavia, ha registrato guadagni relativi grazie a un sostanziale aumento del tasso di risparmio durante la pandemia. Inoltre, il calo dell'inflazione ha portato a una significativa crescita dei salari reali, che sostiene ulteriormente la spesa dei consumatori.

I centri commerciali stanno affrontando problemi strutturali, con tassi di sfitto saliti al 13%. I magazzini al dettaglio sono invece il nostro segmento preferito all'interno del settore retail, sempre più supportato dai dati MSCI che mostrano una stabilizzazione del reddito operativo netto per metro quadro. Il tasso di sfitto dei magazzini retail in Europa è in media del 3,8%, con punte più basse del 2% nel Regno Unito.

Nei primi nove mesi del 2024, il retail ha assorbito il 19% degli investimenti totali, mantenendo la sua quota di mercato. I rendimenti del settore retail sono aumentati di 120 punti percentuali dal giugno 2022 e prevediamo che continueranno a resistere.

Residenziale

I fondamentali del mercato residenziale in affitto sono i più solidi tra i settori, con tassi di sfitto nelle 30 principali città europee scesi al 3% dal 4% del 2021. Questo ristretto mercato sta causando una crescita degli affitti a due cifre in alcune città, con una media del 6,8% annuo a partire dal secondo trimestre del 2024. Secondo le nostre previsioni, gli affitti residenziali europei aumenteranno del 3,2% all'anno nei prossimi tre anni.

L'accessibilità degli affitti rimane cruciale per la performance e il rischio. Il basso livello di offerta favorisce la tenuta del settore, con ordini di costruzione nell'UE in calo del 18% a settembre 2024. Tuttavia, la ristrettezza dell'offerta implica che le autorità locali e nazionali mantengano una certa pressione.

Outlook sulla performance e sul rischio

Le prospettive di rendimento dell'immobiliare diretto europeo sono migliorate ulteriormente nel terzo trimestre. Ciò ha favorito un upgrade complessivo dell'asset class nella nostra multi-asset Investments Houseview, che è passata a un'allocazione sovrappesata per la prima volta dal giugno 2022.

Prevediamo rendimenti totali europei all-property del 7,3% per l'anno fino a settembre 2025, con rendimenti totali annualizzati a 3 e 5 anni rispettivamente del 9,3% e dell'8,7%.

Non vediamo più all’orizzonte ulteriori cali dei valori degli immobili prime europei. Gli asset secondari, in particolare gli uffici più deboli, non si sono riprezzati a sufficienza e subiranno ulteriori cali di valutazione. La stabilizzazione dei rendimenti e la continua e sana crescita dei redditi dovrebbero sostenere un miglioramento del momentum.

Riteniamo che i rischi siano equamente bilanciati al rialzo e al ribasso. La debolezza macroeconomica e la geopolitica rappresentano i rischi maggiori per il nostro outlook. Tuttavia, con una significativa correzione dei valori alle spalle, tassi d’interesse in calo e tendenze immobiliari in ripresa, c’è un certo rischio di rialzo.

Le strategie a valore aggiunto dovrebbero beneficiare di una sottoscrizione più forte sui rendimenti in uscita in un contesto di tassi più bassi. Preferiamo allocazioni sovrappesate a logistica, edilizia residenziale in affitto, hotel, alloggi per studenti, magazzini al dettaglio moderni, uffici core e segmenti alternativi come i data centre.