Ora che i tassi di interesse hanno superato il picco e le valutazioni degli immobili si stanno stabilizzando, riteniamo che sia il momento giusto per guardare al settore abitativo sotto una nuova luce. Sull’onda di una correzione dei prezzi in tutta l'asset class e sulla base delle caratteristiche di performance sottostanti del settore, il mercato immobiliare abitativo europeo sta riemergendo come un'opportunità significativa per gli investitori. Grazie alla sua resilienza, ai flussi di cassa legati all'inflazione, a rendimenti costanti aggiustati per il rischio e a un universo d'investimento in espansione, gli investitori hanno tutte le ragioni per guardare nuovamente a ciò che il settore ha da offrire.

Oltre alle nostre recenti pubblicazioni sulla sostenibilità degli affitti, sugli alloggi per studenti in Europa e alla nostra dettagliata analisi del mercato residenziale europeo, il presente documento si propone di riassumere i motivi per cui il settore abitativo europeo è considerato oggi fra i più apprezzati dagli investitori.

Caratteristiche di performance del settore abitativo

Negli ultimi due decenni, l'immobiliare residenziale europeo è stato un settore d'investimento immobiliare interessante, con performance superiori ad altri settori in termini di rendimenti aggiustati per il rischio. Secondo i dati di MSCI, tra il 2001 e il 2023 il patrimonio residenziale europeo ha reso il 7,2% annuo, registrando la minore volatilità sul total return di tutti i settori immobiliari. La resilienza del residenziale europeo è stata particolarmente evidente durante la pandemia da Covid-19. I nostri dati proprietari hanno dimostrato che la raccolta degli affitti è scesa solo del 3% rispetto al 15% degli asset retail. Tuttavia, il segmento residenziale non è uscito indenne dalla recente correzione del settore immobiliare dovuta a un calo dei valori in risposta all'aumento dei tassi di interesse. Ma gli asset commerciali sono stati colpiti molto più duramente.

La resilienza dovrebbe essere una caratteristica costante anche in futuro. Il settore abitativo deve affrontare molti meno fattori di disturbo negativi, come il lavoro flessibile, l’e-commerce, l'automazione o l'obsolescenza operativa dovuta ai cambiamenti tecnologici. Avremo sempre bisogno di bagni, cucine, spazi abitativi e di un letto in cui dormire. Le decisioni a lungo termine riguardo al settore immobiliare privato sono sostenute dall’irrinunciabile domanda sottostante per edifici abitabili nel prossimo futuro. Inoltre, il settore residenziale è quello che presenta il caso d’impiego a lungo termine più chiaro e semplice di tutti. Ecco perché è in cima alle buy-list degli investitori.

Total return e caratteristiche di rischio dei diversi settori immobiliari

Fonte: MSCI Pan-European Index, abrdn giugno 2024.

Universo d'investimento in espansione

Riteniamo che le dimensioni dell'universo investibile europeo abbiano raggiunto la massa critica per sostenere le strategie paneuropee del settore abitativo. Con una stima di € 1.500 mld, gli asset abitativi rappresentano un sorprendente 36% del più ampio mercato immobiliare europeo investibile. JLL stima che saranno creati quasi 20.000 nuovi appartamenti attraverso conversioni da ufficio a residenziale nelle sette principali città tedesche. Ciò evidenzia la crescente importanza relativa e la portata del segmento abitativo nell'ambito del più ampio mercato immobiliare.

Gli investimenti nel residenziale europeo hanno registrato una crescita sostanziale nell'ultimo decennio, attirando una maggiore attenzione da parte degli investitori globali e istituzionali. Nel 2024 sono stati investiti nel settore 16,5 miliardi di euro, pari al 23% di tutti gli investimenti immobiliari in Europa, la quota più alta di tutti i settori. Anche all'interno della regione le dinamiche stanno maturando. Nel 2013, il 50% del totale degli investimenti abitativi in Europa era in Germania. Da un anno a questa parte, la quota della Germania è scesa ad appena il 20%, mentre Regno Unito, Francia, Svezia, Paesi Bassi e Spagna hanno assorbito una quota crescente di capitali.

In prospettiva, i sondaggi sulle intenzioni degli investitori indicano il settore abitativo come quello preferito per i prossimi 12 mesi. Ciò suggerisce che l’asset class continuerà a crescere e a convergere con il più maturo mercato statunitense.

La crescita, fra l’altro, è ancora in atto. Nella definizione di "abitazione", includiamo i sottosettori emergenti, come gli alloggi per studenti costruiti ad hoc, gli alloggi per anziani, gli appartamenti che offrono servizi alberghieri, gli affitti monofamiliari e i co-living. Ognuno di essi ha una forte domanda di base, che va a integrare il settore degli affitti privati e i segmenti build-to-rent. Nella ricerca Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 di PWC, questi sottosettori abitativi rappresentano 5 dei 10 segmenti preferiti dagli investitori. Il Regno Unito, la Francia, la Spagna e i Paesi nordici offrono opportunità particolarmente robuste in questi sottosettori, aumentando ulteriormente l’ampiezza potenziale delle strategie abitative in Europa.

Questa crescita, tuttavia, non ha solo sostenuto l’espansione dei veicoli d’investimento residenziali specializzati in tutto il continente. Anche i prodotti istituzionali, tipicamente investiti in settori puramente commerciali, stanno aumentando la loro esposizione al settore residenziale. Nel 2023, il 14% dell'indice MSCI Pan-European Property Fund sarà allocato in asset residenziali (era il 5,6% nel 2019), appena al di sotto del retail che è al 15%.

Dinamiche di domanda e offerta

I fattori chiave della domanda, come i vincoli relativi all’accessibilità della proprietà della casa, l’urbanizzazione, la migrazione netta e altri cambiamenti demografici continuano a sostenere il settore. Si prevede che le città europee cresceranno in media del 6% tra il 2022 e il 2035, mentre si stima che la costruzione di nuove abitazioni diminuirà del 10% nei prossimi due anni. Gli indicatori anticipatori si attestano su livelli depressi, con i dati della Germania sintomatici dell'intero panorama europeo. Secondo i dati degli indicatori IFO di Monaco di Baviera, i costruttori tedeschi non sono mai stati così negativi nei confronti dei futuri livelli di attività da quasi 25 anni. Le imprese di sviluppo immobiliare tedesche stanno pianificando una riduzione degli organici a un ritmo più rapido dei tempi della crisi finanziaria globale, mentre l'utilizzo della capacità produttiva (che misura il grado di riempimento del portafoglio ordini) è al livello più basso degli ultimi dieci anni. Le prospettive di calo della nuova offerta sono sconcertanti di fronte alla crescita della domanda.

La sfida che ne deriva per quanto riguarda l'accessibilità degli alloggi pone dei rischi che gli investitori devono comprendere e gestire. L'indicizzazione dei termini di locazione e la crescita dei canoni di locazione sul mercato libero hanno entrambi superato la doppia cifra nel 2022, mentre i canoni di locazione a contratto sono aumentati di un ulteriore 7% in tutta Europa nell'anno fino al primo trimestre del 2024. Anche le risposte normative a queste pressioni sui canoni di locazione svolgono un ruolo cruciale nel delineare il panorama degli investimenti, ma queste politiche hanno avuto un impatto negativo sui livelli di offerta.

Diversificare tra più giurisdizioni è un modo per limitare l'esposizione degli investitori ai cambiamenti delle politiche in un particolare mercato. Possono anche concentrarsi sulla categoria degli affitti medi o intermedi, con un rapporto tra affitto e reddito familiare limitato al 30%-40%.

Importanza della qualità e della sostenibilità

La sostenibilità e l'efficienza energetica sono diventate fondamentali, influenzando il valore degli asset e le decisioni di investimento. L’EU Building Stock Observatory stima che il 38% delle abitazioni della regione sia stato costruito prima del 1970 e solo il 12% di questa quota sia stato aggiornato per soddisfare gli obiettivi climatici. Con le scadenze della decarbonizzazione sempre più vicine, gli sviluppi normativi che promuovono l'efficienza energetica stanno ridisegnando i criteri di investimento. La sostenibilità è ora un fattore cruciale nel determinare le performance future.

Basti pensare alla nuova tassa sulle emissioni di carbonio introdotta dalla Bundesregierung nel 2023, che impone una quota maggiore di carbon tax ai proprietari di immobili residenziali a minor efficienza. Per compensare le emissioni, vanno acquistate unità di carbonio. Il costo di queste unità è attualmente fisso, ma è previsto un aumento graduale nel 2025 prima del passaggio sulle borse valori, dove i prezzi saranno molto più incerti. In un settore in cui la massimizzazione del reddito netto operativo attraverso il controllo dei costi è la chiave del successo, la tassazione sugli edifici più deboli aumenterà ulteriormente l'importanza della qualità e della sostenibilità come fattori di rendimento.

Considerazioni finali

Sebbene il settore abitativo sia stato nel tempo un comparto resiliente dell’immobiliare, riteniamo che in questa specifica fase del ciclo immobiliare rappresenti un'opportunità d'investimento interessante. Il segmento abitativo è infatti trainato da una domanda strutturale a lungo termine, da un'offerta ridotta, da un potenziale di crescita e da fondamentali differenziati tra i vari sottosettori. Con l'evoluzione del mercato, le strategie adattive che danno priorità alla sostenibilità e rispondono alle pressioni sull'accessibilità economica saranno probabilmente la chiave per ottenere il successo di lungo termine degli investimenti.