Ad esempio, nel primo trimestre di quest'anno, INREV, un fornitore indipendente di dati sulle performance immobiliari non quotate, ha registrato il primo total return trimestrale positivo del settore immobiliare europeo e britannico in sette trimestri.

Riteniamo che le migliori opportunità si trovino nel settore immobiliare “core”, ossia in quegli immobili di alta qualità situati in aree metropolitane, con inquilini affidabili e un grande appeal per i gruppi di investitori.

Su queste solide fondamenta, i rendimenti attesi sono aumentati notevolmente negli ultimi trimestri e ora prevediamo che l'immobiliare europeo core possa offrire un total return superiore al 9% annuo nei prossimi tre anni.

Ecco cinque valide ragioni per cui vediamo positivamente questi asset, che costituiscono la base di molti portafogli immobiliari diversificati:

1. Ripristino del valore del capitale di base. Secondo i dati di MSCI, i mercati europei e britannici hanno registrato un calo dei valori rispettivamente del 19% e del 22% rispetto al picco del giugno 2022. Questo ci lascia alle spalle una quantità significativa di rischio di repricing e offre spazio per una ripresa. Alcuni segmenti, come la logistica del Regno Unito e il residenziale europeo, hanno già visto i valori iniziare a crescere nuovamente.
   
2. Valore relativo in positivo. I rendimenti immobiliari sono saliti in alcuni settori a livelli che non si vedevano da oltre un decennio. Il rendimento medio del settore prime nel Regno Unito e in Europa è ora del 5,7%, rispetto al 4,2% del picco del ciclo. Questo rappresenta un flusso di cassa interessante per gli investitori rispetto ai tassi di interesse sulla liquidità e ai rendimenti dei titoli di Stato dell'Eurozona e del Regno Unito, che attualmente si attestano rispettivamente al 3,1% e al 4%. Con la Riksbank, la Banca Centrale Europea e altri istituti in Europa che stanno allentando la politica e riducendo i tassi (anche se gradualmente), lo slancio è certamente a favore dei prezzi degli immobili.
   
   Gli investitori hanno a disposizione opzioni in tutto lo spettro del rischio, ma i rendimenti elevati degli asset core offrono ritorni potenziali più interessanti in questa fase del ciclo. Inoltre, gli asset core devono far fronte a minori difficoltà derivanti dall'aumento dei costi di decarbonizzazione e dal finanziamento costoso dei progetti di spesa in conto capitale associati a strategie a più alto rischio. L'ultima indagine di INREV sulla fiducia degli investitori mostra un forte aumento dell'appetito per le strategie core nel giugno 2024, a scapito di strategie più opportunistiche.
   
3. Crescita del reddito definita dal ciclo economico. Dopo la crisi finanziaria globale del 2008-2009, la crescita degli affitti in tutti i settori è diventata negativa e ci sono voluti più di tre anni per recuperare. Nell'ultima fase di contrazione (che è stata quasi interamente alimentata da forti aumenti dei tassi di interesse e non da una recessione economica) gli affitti in tutti i settori hanno continuato a crescere sia in termini nominali che reali. Gli affitti di tutti gli immobili sono aumentati di circa l'8,5% nei due anni trascorsi dall'inizio della crisi nel giugno 2022.

Gli affitti medi in tutti i settori sono aumentati del 4,3% nell'anno fino a marzo 2024. I canoni di locazione della logistica europea e britannica sono aumentati in media del 7%, quelli residenziali del 6% nello stesso periodo. Anche gli affitti degli uffici hanno battuto l'inflazione, con una crescita del 2,8%. A Monaco di Baviera gli affitti degli uffici prime sono aumentati di ben il 17%. Quindi, non solo gli investitori sono di nuovo in grado di ottenere rendimenti interessanti nel settore immobiliare core, ma anche i flussi di cassa crescono di anno in anno.

In prospettiva, la riduzione della pipeline di sviluppo immobiliare farà sì che questo ciclo sia caratterizzato da una crescita degli affitti superiore alla media per un certo periodo di tempo. Strutturalmente, creeremo meno nuovi immobili, poiché i materiali diventano più difficili e costosi da reperire e la politica si adegua per promuovere il miglioramento degli edifici esistenti piuttosto che l'aggiunta di nuovi.

Anche le pressioni cicliche pesano sull'edilizia. Gli ordini di costruzione europei si sono contratti del 18% nell'anno fino a maggio 2024 e lo sviluppo residenziale è destinato a scendere a sole tre unità abitative ogni 1.000 persone l'anno prossimo – il livello più basso in oltre un decennio. Ciò è dovuto agli elevati costi di finanziamento e di costruzione, alle insolvenze dei costruttori e alla mancanza di interesse per le strategie di sviluppo.

4. La sostenibilità premia i migliori. È evidente che le prestazioni sono sempre più legate a fattori di sostenibilità. Un recente studio condotto da INREV e dal Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) mostra che, semplicemente partecipando al GRESB, i fondi avevano maggiori possibilità di sovraperformare quelli che non vi partecipavano, il che implica che la sostenibilità sia ormai parte integrante di una buona gestione degli asset immobiliari. Nel GRESB si riscontrano correlazioni più elevate tra la performance del total return e i punteggi ambientali, il che suggerisce che il miglioramento materiale dell'impatto ambientale di un edificio abbia un impatto positivo sulla performance – una buona notizia per gli asset core che superano gli standard minimi di efficienza.
5. Il debito cresce di nuovo per gli asset core. Il debito è facilmente disponibile per gli immobili core e il prezzo di finanziamento sta migliorando. Le banche di compensazione sono state redditizie durante il periodo di rialzo dei tassi d'interesse e hanno liquidità da prestare. Questo ha creato una competizione per gli asset tra i prestatori, facendo diminuire i margini. Con il tasso swap Euribor a cinque anni attualmente stabile intorno al 2,8% (dal 3,5% nell'ottobre 2023), il costo totale dei prestiti fissi è ben al di sotto degli attuali rendimenti prime. Con i valori che mostrano timidi segnali di miglioramento, la leva finanziaria dovrebbe gradualmente iniziare a contribuire alla performance del settore immobiliare core.

Considerazioni finali

Dopo la crisi finanziaria globale, le vendite di immobili distressed e le notizie negative sono continuate per diversi anni, anche se l'immobiliare si era già stabilizzato e aveva iniziato a riprendersi.

L'ultima crisi ha portato scompiglio e disordini che richiederanno tempo per essere risolti. Tuttavia, il rumore di fondo non riflette la performance dell'immobiliare core. Gli investitori devono separare le notizie che appaiono sui giornali dai fattori fondamentali che determinano una performance immobiliare di alta qualità, sostenibile e adatta al futuro.

Con la stabilizzazione delle valutazioni e l'aumento degli affitti, le nostre previsioni di total return si spingono verso l'alto. Secondo le nostre stime, nei prossimi tre anni l'immobiliare europeo registrerà un rendimento del 9,1% annuo, guidato dai settori residenziale e logistico con il 10,8% annuo ciascuno, dagli alloggi per studenti con il 10% annuo e dagli hotel con il 9,4% annuo (cfr. Grafico 2).

La domanda è: ci si può permettere di ignorare questi rendimenti potenziali?