Scenario di mercato: a che punto siamo?

In linea con le promesse pre-elettorali, il mercato si aspetta che l’eletto presidente Trump, una volta al potere, promuova tagli fiscali per privati e aziende. Se da un lato questo dovrebbe stimolare la crescita economica, dall'altro è probabile che porti a un aumento dell'inflazione. Infatti, il rendimento del Treasury decennale è passato dal 4,26% del giorno delle elezioni al 4,41% del 18 novembre. Allo stesso tempo, il mercato immobiliare quotato ha registrato un aumento della volatilità.

Motivi di ottimismo per l’immobiliare quotato

Certo, l'aumento dei tassi reali statunitensi non è necessariamente ideale per il mercato immobiliare quotato. Tuttavia, poiché questo effetto è guidato da aspettative di crescita economica più elevate, siamo più ottimisti sulle prospettive del settore.

Mentre i tassi reali sono aumentati dopo le elezioni, gli spread del debito dei Real Estate Investment Trust (REIT) si sono ristretti. L'impatto complessivo sui costi di finanziamento non è cambiato, il che è fondamentale per un settore che si basa molto sull'indebitamento.

La crescita del reddito operativo netto (NOI) rimane forte, con una media del 3-5% annuo. Questo dovrebbe sostenere la continua crescita dei dividendi.

Detto questo, potremmo assistere a una divergenza nella performance economica tra le diverse aree geografiche, poiché la traiettoria di ulteriori tagli dei tassi in Europa e nel Regno Unito potrebbe essere diversa da quella degli Stati Uniti.

Outlook sui settori

In termini di performance settoriale, le aree del mercato più strettamente correlate ai tassi, come i REIT a contratto di locazione triplo netto e le torri di telefonia mobile, hanno sottoperformato a causa delle aspettative di un rallentamento del ciclo di tagli della Federal Reserve statunitense. Come previsto, i data centre hanno sovraperformato, grazie al supporto strutturale che continua a sostenere questo settore del mercato.

Anche l'edilizia residenziale e monofamiliare ha registrato una buona tenuta dopo le elezioni e rimaniamo ottimisti su questo segmento del mercato. L'aumento dei trend di urbanizzazione e della qualità delle scelte di vita ha sostenuto la domanda di investimenti. Inoltre, dopo le elezioni sono venuti meno i timori legati ai controlli sugli affitti.

Le prospettive per il settore retail negli Stati Uniti (parchi commerciali, centri commerciali, strip center) sono migliorate, con i consumatori destinati a beneficiare dei tagli fiscali di Trump. Tuttavia, il quadro non è necessariamente lo stesso nel Regno Unito, per cui gli investitori devono considerare le differenze geografiche nell'allocazione del capitale.

L'andamento degli uffici rimane polarizzato, con considerazioni specifiche sugli asset e dinamiche di mercato locali che guidano la performance complessiva. Ad esempio, si prevede che l'amministrazione Trump sarà più dinamica. Questo potrebbe spingere le persone a tornare negli uffici e portare a volumi di locazione elevati nei prossimi sei mesi. Gli affitti degli uffici della costa orientale rimangono esorbitanti, soprattutto se si considerano le spese di investimento, e quindi poco attraenti.

Date le sfumature a livello settoriale, nazionale e regionale, raccomandiamo un approccio attivo al mercato.

Il contesto favorevole per i REIT globali favorisce strategie di espansione e crescita

Gli investitori generalisti si sono leggermente allontanati dall'asset class dopo le elezioni USA, dopo aver acquistato in precedenza sulla base dei tassi. Ciononostante, se consideriamo i fondamentali sottostanti del settore immobiliare, rimaniamo rialzisti nei confronti dei REIT.

Negli ultimi anni molti REIT hanno rafforzato i propri bilanci, consentendo loro di raccogliere capitali nei mercati del debito non garantito. Ciò offre un vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza dei mercati privati che si affidano maggiormente ai prestiti bancari, che sono diventati più difficili da reperire.

Questa dislocazione del capitale ha creato per i REIT interessanti opportunità di M&A e a livello di asset, consentendo a molti fondi di impiegare il capitale nella parte bassa del mercato e di crescere sia organicamente che inorganicamente.

Considerazioni finali

Le azioni immobiliari quotate sono in leggero calo dopo la vittoria di Trump. Nonostante questa battuta d'arresto a breve termine, rimaniamo ottimisti sulle prospettive a lungo termine dell’asset class. L'impatto sui costi di finanziamento rimane invariato e la crescita degli affitti è forte. In attesa di vedere la forma finale delle politiche di Trump, riteniamo che l'impatto varierà a seconda dei settori e delle aree geografiche. Un approccio attivo a questo tipo di investimenti è quindi ben giustificato.