L’intelligenza artificiale generativa (AI), come ChatGPT, DALL-E e Midjourney, è destinata a cambiare il modo in cui il mondo lavora, crea e vive.

Le agenzie pubblicitarie stanno già utilizzando l’AI generativa per i loro processi di progettazione creativa, ad esempio per la realizzazione di concept art di riferimento, ottenendo, da quanto riferito, un notevole risparmio di tempo. Questo presuppone, ovviamente, che i suggerimenti siano abbastanza specifici da produrre i risultati giusti.

Microsoft sta collaborando con un’azienda di software sanitario per utilizzare il modello linguistico dell’intelligenza artificiale GPT-4 per elaborare le risposte degli operatori sanitari ai pazienti. Sarà utilizzato anche per analizzare le cartelle cliniche allo scopo di identificare tendenze.

Un’impennata della domanda di potenza dei computer

Per eseguire queste applicazioni di AI generativa, aziende come Open AI starebbero utilizzando i sistemi DGX H100 di Nvidia. Se si combinano nove sistemi DGX H100 in un unico rack, insieme ad alcune apparecchiature di storage e di rete di terze parti, si ottiene un DGX POD*. Questo può essere utilizzato per fornire servizi basati sull’intelligenza artificiale su larga scala. Combinando 32 di questi rack si otterrebbe un exaflop* di potenza di elaborazione per applicazioni di AI e machine learning.

Cosa implica tutto ciò per il settore immobiliare? Questi sistemi hanno bisogno di energia e di spazio. Ci aspettiamo di assistere a cambiamenti nell’architettura dei computer, nella topologia delle reti e nella progettazione dei data center a causa delle enormi risorse di calcolo richieste da sistemi.

La stretta energetica

Sebbene tutto ciò sia positivo per la domanda di data center, la sfida più ovvia è rappresentata dall’energia. Per un data center attualmente configurato per le tipiche applicazioni aziendali, il fabbisogno energetico è solitamente di circa 7-10 kilowatt (kW) per rack. Ma per l’intelligenza artificiale, il fabbisogno di energia aumenta fino a oltre 30 kW per rack. E più potenza significa anche più calore. Si prevede che le applicazioni AI spingano le unità di elaborazione grafica (GPU)*, come la DGX H100, a generare una potenza di progettazione termica (TDP)* di ben 700 watt. Questo metterebbe a dura prova i limiti di raffreddamento della maggior parte dei data center attuali.

Inoltre, sta diventando sempre più difficile trovare aree condivise per ospitare i data center, che devono essere in grado di supportare l’elevato consumo energetico dell’AI. Ciò significa che probabilmente vedremo crescere le offerte di data center che possono offrire requisiti di potenza superiori a 100 megawatt (MW).

AI e settore immobiliare

L’AI avrà probabilmente due effetti fondamentali sul settore immobiliare. Prima di tutto, i luoghi con vincoli di potenza o “soft limit” allo sviluppo di data center (a causa di restrizioni di potenza) potrebbero non essere adatti agli operatori di data center che vogliono capitalizzare la crescita dell’AI.

Il secondo aspetto riguarda le preoccupazioni in ambito ESG (ambientali, sociali e di governance). Bilanciare il consumo di energia e i valori di efficienza nell’uso di energia e acqua (noti come PUE e WUE) è fondamentale per garantire che qualsiasi data center sia adatto al futuro. I locatari fanno pressione sui proprietari affinché rispettino gli standard di sostenibilità, ove possibile. Le grandi aziende che possiedono e gestiscono i propri data center si trovano in una posizione più facile: aziende come Microsoft, Apple e Google hanno raggiunto la neutralità carbonica prima del 2020 grazie ai crediti di compensazione delle emissioni di CO2. Nel Regno Unito, Amazon ha sostenuto il parco eolico di Scottish Power e sta acquistando l’intera produzione di 50 MW. Anche YTL, un conglomerato malese delle infrastrutture, sta lavorando per utilizzare 1500 acri di terreno adiacente al suo data center da 500 MW.

I fornitori di colocation* più piccoli potrebbero dover ricorrere all’acquisto di energia rinnovabile tramite accordi per l’acquisto di energia elettrica. Questi contratti sono solitamente onerosi, con un costo medio di 200 dollari per MWh (megawattora). Tuttavia, i fornitori potrebbero unire le forze e aggregare il loro potere d’acquisto per ottimizzare l’approvvigionamento e lo stoccaggio dell’energia.

Opportunità di sviluppo in APAC

Le aziende della regione Asia-Pacifico (APAC) potrebbero avere un ruolo fondamentale nella corsa all’intelligenza artificiale. Aziende come Alibaba, Huawei, Baidu e Tencent hanno una capacità di autocostruzione significativamente inferiore rispetto alle loro controparti statunitensi, per via di limitazioni quali le economie di scala e gli ostacoli normativi. Ciò rappresenta un’opportunità per l’APAC di fornire colocation data center ad alta densità, che sarebbero un’opzione praticabile per i locatari su larga scala che stanno cercando di aumentare le loro capacità di IA.

L’uso delle tecnologie 5G nella produzione di precisione o nell’ingegneria, che richiedono approfondimenti in tempo reale a basse latenze, stimolerebbe anche la crescita di edge data center* situati vicino o all’interno di cluster produttivi o minerari. L’edge data center potrebbe poi essere abbinato a un colocation data center ad alta densità posto più lontano, che esegue i modelli di intelligenza artificiale fondamentali, ad esempio per la manutenzione predittiva. Tutto questo crea opportunità per nuovi mercati di data center.

Con il progredire della tecnologia AI emergeranno altri operatori. Questo porterà ad applicazioni AI sempre più complesse e a nuovi tipi di data center. È inoltre chiaro che l’attuale capacità globale dei data center non sarà in grado di tenere il passo con il rapido sviluppo dell’AI, il che rappresenta un’opportunità per gli investitori nel settore dei data center.

Detto questo, apprezziamo particolarmente le prospettive dell’APAC, in quanto prevediamo un aumento della domanda di colocation wholesale* e di data center aziendali*, dato che le aziende tecnologiche e manifatturiere asiatiche cercano di scalare le capacità di AI in APAC. La crescita delle applicazioni 5G nelle attività produttive implica la probabilità di una forte crescita e un’espansione delle opportunità di investimento nei data center nei prossimi anni.

In generale, l’intelligenza artificiale diventerà sempre più complessa e un numero maggiore di partecipanti vorrà disporre di capacità di AI. Prevediamo che in futuro il potenziale del software supererà le attuali capacità hardware. La domanda di data center aumenterà, dando vita a maggiori opportunità per gli investitori immobiliari.