La maggior parte degli investitori immobiliari presta sempre più attenzione agli aspetti sociali delle strategie ESG. Tuttavia, in riferimento al parametro sociale, ci sono poche normative, note orientative o best practice accettate da seguire e non è quindi facile definire un approccio. Si tratta di un aspetto molto più difficile da misurare rispetto alle emissioni o ad altre metriche ambientali. Ciò è particolarmente vero quando si parla di alloggi a prezzi accessibili.

Utilizziamo una nostra metodologia proprietaria per definire, misurare e valutare l'accessibilità economica degli alloggi dal punto di vista del mercato, del fondo e dell'asset. La nostra piattaforma residenziale europea del valore di € 7 mld fornisce un campione di dati significativo. Ci dà la possibilità di valutare il reale significato di accessibilità e di prendere decisioni più informate nell'ambito delle nostre strategie residenziali.

Come si valuta l'accessibilità?

La carenza di alloggi è ormai cronica ed è un fenomeno globale. Secondo le analisi del World Economic Forum, tra oggi e il 2030 dovrebbero diventare disponibili 96.000 unità abitative al giorno per soddisfare la crescente domanda[1]. Secondo i nostri calcoli, ogni giorno vengono completate poco meno di 18.000 unità abitative, cioè il 20% in meno dell'ammontare necessario.

Considerata la scarsità dell'offerta, non sorprende che il costo delle case sia cresciuto molto più rispetto ai redditi reali delle famiglie, un trend che ha subito un'accelerazione durante la pandemia. Dal 1960, il prezzo mediano delle abitazioni nel Regno Unito è aumentato a un ritmo quattro volte superiore a quello dei redditi delle famiglie[2]. Poiché la scarsità dell'offerta sembra irreversibile, il problema è destinato ad aggravarsi. Questo porterà a un impoverimento della capacità abitativa e alimenterà le disuguaglianze socioeconomiche.

Il settore immobiliare dibatte da decenni sul tema degli alloggi a prezzi accessibili. Ma il nostro recente studio intitolato European tenants: the search for affordable housing evidenzia il fatto che non vi è sufficiente accordo su come definire correttamente la sfida, né tantomeno su un chiaro percorso da seguire per superarla.

Definire e monitorare l'accessibilità sul piano economico

Riteniamo che definire il significato di accessibilità economica sia il primo passo per elaborare una soluzione. Esistono molte definizioni e le sfumature dei mercati locali confondono il quadro, ma possiamo almeno partire da assunti ragionevoli.

Classifichiamo un affitto di mercato come accessibile se è inferiore del 30-40% rispetto al reddito familiare disponibile stimato in quella specifica area. Esistono altre misurazioni, ad esempio la scelta di fissare un livello inferiore del 15-20% al canone di locazione a prezzo di mercato. Il motivo per cui si stabilisce una fascia di reddito è che l'accessibilità varia da un paese all'altro in base a vari fattori, quali il costo della vita e il potere d'acquisto. Vi sono zone geografiche in cui i canoni di locazione di mercato sono diventati così alti che anche quando sono scontati risultano poco accessibili.

Persino il semplice test di accessibilità da noi preferito presenta diverse sfumature da tenere in considerazione.

Il Rental Market Affordability Diagnostics di abrdn

Alla luce di queste complessità teoriche, abbiamo sviluppato un approccio che ci consente di effettuare valutazioni più informate sull'accessibilità economica nelle principali città europee. Il punto di partenza di questa analisi sono dati coerenti con le regioni metropolitane relativi alla distribuzione delle famiglie tra le varie fasce di reddito.

La nostra analisi basata sul Rental Market Affordability Diagnostics analizza non solo il valore limite dell'accessibilità, ma anche e soprattutto la percentuale di nuclei familiari della regione metropolitana che possono permettersi di prendere in affitto un appartamento a un canone di mercato. Disponiamo della flessibilità necessaria per definire la quota di reddito disponibile da destinare al canone di locazione, tenendo conto di fattori locali come le bollette delle utenze incluse nel canone o l'affitto aggiuntivo richiesto per l'arredamento. Nella nostra analisi, la fascia più comunemente applicata è quella compresa tra il 30 e il 40% del reddito familiare. Possiamo inoltre scegliere l'anno di riferimento da utilizzare per l'analisi.

Abbiamo inoltre aggiunto la possibilità di analizzare l'accessibilità economica di appartamenti di diverse dimensioni per comprendere meglio le differenti pressioni sul mercato delle locazioni. L'affitto degli appartamenti più grandi è più costoso. Ma senza conoscere la percentuale dei nuclei familiari che possono permettersi ciascun tipo di appartamento all'interno di un'area metropolitana, viene a mancare un aspetto cruciale della vita reale per alcune misurazioni di accessibilità.

La distribuzione del reddito può variare in misura significativa, anche tra le principali città europee. Questo ha un impatto notevole sull'accessibilità del mercato immobiliare per i diversi tipi di appartamento. Nella Figura 1 viene mostrato che a Berlino le famiglie che possono permettersi senza problemi di prendere in affitto camere, monolocali o appartamenti con più stanze sono circa il 10% in meno rispetto a Parigi.

Applicazioni del nostro strumento nella vita reale

Uno degli utilizzi principali del nostro strumento proprietario è che ci consente di sovrapporre i reali costi di locazione degli appartamenti presenti nei nostri portafogli per verificare la teoria. In Europa, abrdn gestisce più di 30.000 appartamenti residenziali per un valore di oltre € 7 mld, quindi dispone di un ampio bacino di dati anonimi con cui testare il proprio strumento di accessibilità. Possiamo vedere in che modo i canoni di locazione dei nostri appartamenti si confrontano con i livelli del mercato e con i criteri di accessibilità per appartamenti di ogni dimensione. Possiamo sovrapporre le caratteristiche dell'immobile e i dati alla performance per vedere come l'accessibilità relativa influisce sul successo di determinati condomini. Possiamo inoltre imparare a creare e gestire piani efficaci per i nostri inquilini.

Oltre ad assicurare la gestione di appartamenti che soddisfino i criteri di accessibilità economica in ciascuna area locale, il nostro strumento proprietario ci permette anche di esplorare ciò che rende un asset residenziale popolare e vincente tra gli inquilini. Dopotutto, siamo convinti che inquilini felici siano alla base di strategie residenziali solide e di successo.

Muoversi nella giusta direzione

Abbiamo creato uno strumento per valutare l'accessibilità economica dei canoni di locazione in tutta Europa. Per questo disponiamo di un approccio lineare, ripetibile e flessibile che ci permette di valutare l'accessibilità del mercato e ci fornisce un contesto per i nostri investimenti residenziali in Europa. Forse ciò non risolverà la crisi degli alloggi, ma ci permette di essere in sintonia con le pressioni cui sono sottoposti i nostri inquilini e ci aiuta ad adottare un approccio più consapevole alle strategie residenziali. Tale metodo di misurazione non è una scienza esatta e si evolverà nel tempo, ma crediamo che costituisca un modo trasparente e flessibile per valutare l'accessibilità economica degli appartamenti in affitto.