Oltre il picco dei tassi d'interesse
I tassi di interesse nei mercati sviluppati sono aumentati significativamente nel 2022 e nel 2023, mentre le banche centrali combattevano gli effetti di un'inflazione in crescita vertiginosa. Con il rientro dell'inflazione verso i livelli target nel 2024 e il rallentamento della crescita economica, tutti gli occhi sono stati puntati sui responsabili delle politiche monetarie per cercare di anticipare le loro prossime mosse.
La Banca Centrale Europea ha effettuato il suo primo taglio a giugno e la Banca d'Inghilterra l'ha seguita poco dopo, ad agosto. Sebbene i tagli si siano limitati a una variazione di 25 punti base (bp) del tasso base, il significato di questa mossa è stato di gran lunga superiore: ha rafforzato l'opinione comune che i tassi di interesse abbiano superato il loro picco nell'attuale ciclo. L'attenzione si concentra ora su quando, e non sul se, la Federal Reserve (Fed) inizierà l'allentamento della politica monetaria. In occasione della recente riunione del Federal Open Market Committee (FOMC), la Fed ha lasciato i tassi di interesse invariati. Ma ha dato forti segnali di un taglio in arrivo a settembre, senza tuttavia mostrare ulteriori impegni su questa mossa. Il FOMC si sente chiaramente più fiducioso sulle prospettive dell'inflazione, a seguito di una serie di dati sui prezzi sensibilmente più bassi e di segnali di allentamento delle pressioni salariali. Se non ci saranno grossi sconvolgimenti, ci aspettiamo una mossa da parte del FOMC a settembre, mentre il mercato prevede tagli di 25 punti percentuali in ognuna delle tre restanti riunioni della Fed di quest'anno.
Cosa significa questo per i REIT?
La ricerca storica mostra che nei 12 mesi in cui un ciclo immobiliare inizia a passare dal minimo alla ripresa, i titoli immobiliari quotati tendono a sovraperformare le azioni e l’immobiliare privato. Ciò è dovuto alla correlazione tra i rendimenti obbligazionari e le valutazioni immobiliari. Le due asset class hanno caratteristiche simili, come la lunga durata e i flussi di cassa prevedibili. Questa dinamica si è sviluppata nell'ultima parte del 2023, quando il mercato ha iniziato a nutrire maggiore fiducia nella traiettoria dei tassi. L'indice FTSE EPRA NAREIT Developed Net Return ha sovraperformato l'MSCI World, in termini di USD, sia a novembre (+125 pb) che a dicembre (+455 pb). La ricerca storica suggerisce che questa tendenza dovrebbe continuare quando la Fed inizierà il suo ciclo di tagli nel corso dell'anno.
Riemerge il vantaggio del costo del capitale
In alcuni mercati i fondi d’investimento immobiliare, o REIT, iniziano a godere di un vantaggio in termini di costo del capitale rispetto agli operatori privati del settore immobiliare. Dopo la crisi finanziaria globale (GFC), i bilanci dei REIT sono migliorati sotto diversi punti di vista e si trovano in una posizione più forte per raccogliere capitali e crescere attraverso le acquisizioni. Nel frattempo, gli investitori immobiliari privati potrebbero avere ancora difficoltà a reperire capitali.
Nonostante la solidità dei fondamentali del settore immobiliare, la dislocazione dei capitali ha creato per i REIT una serie di interessanti opportunità sia a livello di fusioni e acquisizioni che di asset.
Sostenuti da una base finanziaria più solida e da fondamentali interessanti, molti REIT sono stati in grado di impiegare il capitale alla fine del ciclo. Ciò ha permesso loro di crescere esternamente attraverso acquisizioni e di beneficiare di una crescita superiore al mercato. Ciò offre ai REIT un netto vantaggio competitivo rispetto ai concorrenti del mercato privato, che tendono a fare affidamento sui prestiti bancari, che restano difficili da reperire.
Interessanti settori immobiliari alternativi
Il panorama immobiliare sta subendo una trasformazione significativa a causa di forze strutturali economiche e sociali. I trend tematici globali, come la riconfigurazione delle catene di fornitura, la digitalizzazione dell'economia e i cambiamenti demografici, stanno avendo un impatto significativo sulla domanda di investimenti. Negli ultimi dieci anni è cresciuta l'importanza di alcuni settori, come i data center, la logistica su larga scala e gli alloggi unifamiliari in affitto. Questi cambiamenti richiedono un'evoluzione degli ambienti costruiti per allinearsi a un'economia e a una società in continua evoluzione.
Il mercato dei REIT può fornire agli investitori un'esposizione significativa a quei settori che probabilmente beneficeranno in modo evidente dei forti trend strutturali. Ciò contrasta con gli investimenti immobiliari privati, che sono in gran parte concentrati su immobili tradizionali attraverso un portafoglio bilanciato. I REIT detengono un vantaggio competitivo nelle aree immobiliari più innovative, grazie alle competenze specialistiche e all'esperienza operativa necessarie per gestire asset in settori di nicchia, tra cui i data center, gli immobili residenziali in affitto e le strutture sanitarie. Le piattaforme leader del settore all'interno del mercato dei REIT sono più difficili e costose da replicare per i concorrenti del mercato privato, offrendo a questo tipo di fondi un significativo vantaggio competitivo nei prossimi anni.
Considerazioni finali...
Come sempre, gli investitori devono considerare le dinamiche in evoluzione del settore immobiliare quando valutano le allocazioni dei propri investimenti. Considerare la rotazione verso investimenti immobiliari alternativi potrebbe non solo proteggere dal declino del fascino dei settori tradizionali, ma anche consentire a chi investe di sfruttare le opportunità di crescita offerte dai cambiamenti strutturali della società. Riteniamo che i REIT siano ben posizionati per trarre vantaggio da questo panorama d'investimento in evoluzione, fornendo un accesso rapido ed efficiente ai settori immobiliari alternativi più interessanti del mercato real estate globale.