Anche se il settore non sarà immune a una recessione, il mercato occupazionale e le opportunità a lungo termine rimangono solide. Detto questo, sarà fondamentale focalizzarsi sulla qualità degli asset e sui fondamentali che trainano la performance.

Il 2023 è partito all’insegna della stabilità e stiamo già intravedendo segnali di un rinnovato interesse da parte degli investitori nel Regno Unito e nei Paesi Bassi. L’aumento dei capitali investiti nel settore ha inoltre dimostrato una convinzione a lungo termine.

Quale futuro per i magazzini?

Le supply chain sono state fortemente penalizzate dalla pandemia di Covid-19, che ha ricordato a tutti il valore di una logistica efficiente. Come dimenticare la crisi della carta igienica del 2020? Ma da diverso tempo sono in atto importanti fattori strutturali, e da molti anni raccomandiamo una posizione sovrappesata sull’immobiliare ad uso logistico. L’evoluzione dei fondamentali è iniziata quasi un decennio fa, con l’emergere di tre tendenze chiave: la deglobalizzazione, la nascita dell’e-commerce su vasta scala e la necessità di supply chain moderne ed efficienti sotto il profilo energetico.

In primo luogo, le politiche protezionistiche introdotte negli USA e nel Regno Unito dimostrano che la deglobalizzazione è in atto da qualche tempo. Il Covid-19 ha ulteriormente accelerato diversi aspetti di questo mega-trend, mettendo a dura prova le filiere esistenti e incentivando il processo di onshoring. Recentemente abbiamo notato una maggiore interdipendenza energetica e una tendenza alla produzione domestica di batterie per auto, con la costituzione di impianti produttivi in Paesi come Norvegia, Svezia, Canada, Stati Uniti. Perché questa tendenza è importante per gli investitori? Perché ha accorciato le filiere, determinando la creazione di nuovi magazzini e lo sviluppo di nuovi asset logistici più vicini ai consumatori finali.

In secondo luogo l’e-commerce rimane un fattore trainante della domanda incrementale in un orizzonte di lungo periodo, nonostante il rallentamento recente. Un rallentamento era del tutto naturale dopo il boom dell’e-commerce associato alla pandemia, quando le vendite online sono state falsate dai lockdown. Anche se questo è in gran parte correlato all’ascesa di Amazon, anche i negozi fisici esistenti hanno investito nelle supply chain al fine di sfruttare maggiormente le vendite online e competere con Amazon. Se da un lato il lancio delle piattaforme online aumenta le vendite, dall’altro le infrastrutture logistiche esistenti non sono idonee a questo tipo di distribuzione trainata dalla domanda e non redditizie abbastanza. Gli investimenti in nuove location e magazzini moderni sono essenziali – soprattutto per quanto riguarda la gestione dei resi che possono arrivare a rappresentare il 60% delle vendite, nel caso ad esempio del “fast fashion”.

In terzo luogo, i fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) e gli obiettivi per lo zero netto stanno acquisendo importanza crescente per locatari e investitori. Le normative più rigide – come la nuova Direttiva sull’efficienza energetica degli edifici dell’UE – e le linee guida di valutazione più stringenti della Royal Institution of Chartered Surveyors incoraggiano gli investitori a effettuare ammodernamenti per migliorare l’efficienza. I rincari in bolletta spingono i locatari verso edifici con ubicazioni migliori e di qualità più elevata. L’attrattiva delle celle fotovoltaiche sul tetto, ad esempio, potrebbe potenzialmente trasformare un costo in un flusso di reddito positivo. La necessità di ammodernare i magazzini amplierà ulteriormente il divario tra gli asset idonei al futuro e quelli destinati all’obsolescenza. In breve, le considerazioni ESG sono oggi fondamentali per l’immobiliare ad uso logistico e l’immobiliare commerciale più in generale.

I fondamentali riflettono la teoria?

Nel complesso, la domanda di leasing nel settore della logistica rimane solida. Il take-up sui 13 principali mercati della logistica ha superato del 23% la media quinquennale nel 2022. Germania, Polonia, Francia, Paesi Bassi e Regno Unito hanno rappresentato la quota principale, con il 78% di tutta l’attività di leasing. Il tema della fuga verso la qualità rimane fondamentale, e la stragrande maggioranza del take-up interessa magazzini di nuova costruzione.¹

Nonostante alcune aree di maggiore sviluppo, come il Regno Unito, prevediamo che il lato dell’offerta rimarrà contratto nel 2023 e nel 2024. Il tasso di spazi sfitti medio nella logistica europea è calato di un punto percentuale arrivando al 2,9% nel 2022, un livello record. In molti mercati l’offerta di spazi di qualità elevata è trascurabile e l’attività di leasing viene in gran parte decisa durante le fasi di pre-locazione o costruzione.²

Queste pressioni sul mercato hanno determinato una solida crescita dei ricavi da locazioni. I canoni di locazione di immobili ad uso industriale nel Regno Unito sono aumentati molto più rapidamente rispetto all’Europa. E questo è dovuto principalmente alle intense pressioni a livello di domanda e offerta nelle principali città, alla carenza di siti idonei e alla maturità del mercato britannico sotto il profilo dell’e-commerce. In Europa i canoni di locazione hanno evidenziato una crescita solida solo negli ultimi due anni perché gli stessi squilibri tra domanda e offerta si sono manifestati più tardi. Il ritmo di questa crescita potrebbe calare con la normalizzazione delle forze di mercato. Ma a nostro avviso la riconfigurazione delle filiere in atto è un processo che durerà decenni e difficilmente si concluderà in questo ciclo immobiliare.

La logistica sarà il figliol prodigo del 2023?

L’immobiliare ad uso logistico è ben posizionato per affrontare l’attuale contesto di inflazione elevata, grazie alla crescita dei canoni di locazione, ai fondamentali di mercato solidi e all’indicizzazione nei leasing europei. Sostenuta da tassi di sfitto da record e fattori strutturali che trainano la domanda, la crescita dei canoni dovrebbe mantenere uno slancio positivo nella maggior parte degli hotspot della logistica nel Regno Unito e in Europa. Gli spazi logistici nelle buone location rimangono scarsi, il che significa che i flussi di cassa dovrebbero essere solidi e resilienti e la crescita dei redditi persistere nel lungo periodo.

Se da un lato le incertezze economiche, politiche e del mercato finanziario possono penalizzare i trend di investimento nel breve periodo, il boom dell’e-commerce in atto, l’onshoring e la riconfigurazione e modernizzazione delle filiere dovrebbero rimanere importanti fattori trainanti per la logistica. Tuttavia, guardando al futuro, con il miglioramento dell’outlook dell’immobiliare ad uso logistico sostenuto da importanti forze strutturali, riteniamo che focalizzarsi sulla qualità degli asset sia ora più importante che mai.