Contesto normativo
Nel 2015, è stata istituita la Financial Stability Board’s Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) nel tentativo di standardizzare l'attività di reporting delle emissioni di carbonio1. Una raccomandazione esplicita della TCFD per gli investment manager è stata quella di fornire una stima "sull'intensità di carbonio, laddove i dati siano disponibili o possano essere ragionevolmente quantificati, per ciascun prodotto o ciascuna strategia di investimento"2. Quando si parla di investimenti nel debito immobiliare, l'intensità di carbonio deriva necessariamente dagli asset sottostanti finanziati. Pertanto, per fornire agli investitori un'indicazione sull'intensità di carbonio dei loro investimenti, è necessario stimare preventivamente l'intensità di carbonio degli asset sottostanti ai nostri prestiti.
L'approccio CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor)
Un approccio per stimare l'impronta di carbonio di un portafoglio prestiti consiste nell'utilizzo del CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), sviluppato da un consorzio di istituti di ricerca con finanziamenti dell'Unione Europea. Oltre alle stime che riguardano l'intensità di carbonio degli asset immobiliari, questo modello fornisce ai proprietari e ai finanziatori di asset stime che riguardano i rischi finanziari al ribasso associati agli asset, o a un portafoglio di asset, a seguito dell'esposizione alle emissioni carboniche3.
Il reporting sull'intensità di carbonio e i benefici per gli investitori
Riteniamo che, oltre a rappresentare una fase essenziale per ridurre le emissioni nel settore immobiliare, l'attività di reporting sull'intensità di carbonio offra almeno tre vantaggi fondamentali per gli investitori. In primo luogo, crediamo che le stime dell'impronta di carbonio dei portafogli di investimento siano destinate a diventare sempre più una componente obbligatoria della rendicontazione finanziaria per gli investimenti immobiliari. Gli investitori in grado di fornire una ripartizione dell'intensità di carbonio dei loro investimenti di debito immobiliare sia a livello di portafoglio che a livello di proprietà saranno quindi ben posizionati per affrontare i cambiamenti normativi.
"…Le stime dell'impronta di carbonio dei portafogli di investimento sono destinate a diventare sempre più una componente obbligatoria della rendicontazione finanziaria per gli investimenti immobiliari."
In secondo luogo, l'analisi delle emissioni di carbonio può contribuire a individuare gli asset che destano preoccupazioni e sono sottoperformanti rispetto ai percorsi di decarbonizzazione coerenti con l'Accordo di Parigi. Questo può essere unito ad altri tipi di analisi per valutare vari impatti e per coinvolgere i mutuatari nel miglioramento delle credenziali di sostenibilità degli asset immobiliari e nella riduzione dei rischi legati alle emissioni di carbonio. Un modo specifico in cui i mutuatari possono essere incentivati a tale riguardo è attraverso l'uso di Key Performance Indicators (o KPIs) legati alla sostenibilità all'interno dei contratti di finanziamento.
In terzo luogo, disporre di dati quantificabili sull'intensità di carbonio degli asset può migliorare il processo decisionale degli investitori immobiliari in futuro. In particolare, mediante l'eliminazione delle attività più deboli e il miglioramento dell'allineamento alle specifiche esigenze degli investitori.
Il nostro approccio all'attività di reporting sull'intensità di carbonio nel debito immobiliare
In collaborazione con il nostro team ESG che si occupa di asset reali, abrdn ha sviluppato un modello proprietario che stima l'intensità di carbonio del nostro portafoglio di debito immobiliare. In particolare, utilizziamo l'approccio CRREM appena menzionato, che si combina con la vasta competenza del nostro team ESG che si occupa di asset reali. Ciò contribuisce a definire il nostro quadro Impact Dial, grazie al quale ci impegniamo con i mutuatari a migliorare le credenziali di sostenibilità dei nostri asset immobiliari e che, a sua volta, contribuisce a ridurre i rischi connessi alle emissioni di carbonio a cui sono esposti i nostri investitori.4
Laddove non esistano dati effettivi, continuiamo a collaborare con i nostri mutuatari per garantire di poterli fornire in futuro. L'aspettativa è che l'accuratezza delle stime riguardo all'intensità di carbonio possa solo migliorare nel tempo man mano che una quantità sempre maggiore di dati reali verrà incorporata nel nostro modello di riferimento.
"Combinando l'analisi delle emissioni di carbonio con i risultati del nostro quadro proprietario Impact Dial, puntiamo ad avvalerci di un approccio alla sostenibilità che sia leader di mercato, mediante il quale cercare di determinare cambiamenti significativi e positivi nel settore immobiliare." Neil Odom-Haslett, Head of Commercial Real Estate Debt, abrdn
Case study
Attualmente abbiamo un prestito in essere che è garantito da un asset immobiliare a uso ufficio di grado A situato in Scozia. La proprietà è stata costruita secondo specifiche molto rigorose e ha ottime credenziali di sostenibilità, vantando un rating BREEAM pari a Excellent e un rating EPC pari ad A13.
Questo asset ha avuto un'ottima performance, quando è stato sottoposto alla nostra analisi delle emissioni di carbonio. La nostra ricerca ha suggerito che questo asset ha l'impronta di carbonio più bassa (al metro quadrato) di tutte le sedi sottostanti il nostro portafoglio di prestiti, con emissioni stimate di circa 12 punti percentuali al di sotto della stima media per gli immobili a uso ufficio.
Tuttavia, la nostra analisi ha dimostrato che anche gli asset migliori dovranno affrontare perdite di valore e costi a causa dell'esposizione alle emissioni di carbonio. Per esempio, il nostro modello di riferimento ha previsto che, in assenza di qualsiasi ristrutturazione o ammodernamento, questo asset dovrà affrontare costi annuali legati alle emissioni pari allo 0,07% del valore dell'immobile entro il 2030, con la prospettiva che l'importo aumenti ogni anno.
Il messaggio chiave che si evince in questo caso è che sebbene molte proprietà sottostanti i portafogli di prestiti possano avere un buon rendimento rispetto agli obiettivi di decarbonizzazione, sarà ancora necessaria un'azione per mantenere questa performance nel tempo. Questo sottolinea la necessità di impegnarsi con i mutuatari per effettuare cambiamenti positivi, al fine di raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione, limitare i costi delle emissioni di carbonio per i mutuatari e ridurre al minimo il cosiddetto carbon risk a carico degli investitori.
Riferimenti
1 Sito internet della Task Force on Climate-related Financial Disclosures (Task Force sulle comunicazioni finanziarie relative al clima). (https://www.fsb-tcfd.org/).
2 Sito della Task Force on Climate-related Financial Disclosures. Implementazione delle raccomandazioni della Task Force on Climate-related Financial Disclosures. (https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2020/10/FINAL-TCFD-Annex-Amended-121517.pdf).
3 Sito del CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). (https://www.crrem.eu/objectives-and-benefits/).
4 abrdn ha iniziato la sua attività di reporting per i clienti sull'intensità di carbonio stimata nelle sue partecipazioni nel debito immobiliare a partire da maggio 2022. A partire da questo momento, l'analisi delle emissioni di carbonio e il quadro Impact Dial diventeranno anche input del processo di investimento per tutte le transazioni future.