Core-Immobilien: 5 Gründe, warum sie wieder im Kommen sind

Immobilien haben nun eine lange und schmerzhafte Korrektur hinter sich, die vor mehr als zwei Jahren begann. Dieser Abschwung war in Bezug auf die Tiefe der Wertkorrektur und die Dauer mit dem der globalen Finanzkrise vergleichbar. Jetzt gibt es Anzeichen für eine Stabilisierung.

So meldete INREV, ein unabhängiger Anbieter von nicht börsennotierten Immobilien-Performance-Daten, im ersten Quartal dieses Jahres die erste positive vierteljährliche Gesamtrendite aus europäischen und britischen Immobilien seit sieben Quartalen.

Wir sind der Meinung, dass die besten Chancen in „Core“-Immobilien zu finden sind, d. h. in qualitativ hochwertigen Immobilien in Ballungsgebieten mit starken Mietern und einer breiteren Attraktivität für Investorengruppen.

Auf dieser solideren Grundlage sind die prognostizierten Renditechancen in den letzten Quartalen stark gestiegen, und wir gehen nun davon aus, dass europäische Core-Immobilien in den nächsten drei Jahren Gesamtrenditen ("Total Returns") von über 9 % pro Jahr erzielen werden.

Hier sind fünf Gründe, warum die Vorzeichen für diese Objekte, die die Grundlage für viele diversifizierte Immobilienportfolios bilden, gut sind:

1. Neubewertung von Core. Nach Angaben von MSCI [1] sind die europäischen und britischen Märkte seit ihrem Höchststand im Juni 2022 um 19 % bzw. 22 % gefallen. Damit liegt ein erhebliches Repricing-Risiko hinter uns und es besteht Raum für eine Erholung. In einigen Segmenten, wie z. B. der britischen Logistik und dem europäischen Wohnungsbau, sind die Preise bereits wieder im Steigen begriffen.

2. Relativer Wert blinkt grün. Die Immobilienrenditen sind in einigen Sektoren auf ein Niveau gestiegen, das seit mehr als einem Jahrzehnt nicht mehr erreicht wurde [2]. Die durchschnittliche Spitzenrendite im Vereinigten Königreich und in Europa liegt jetzt bei 5,7 %, gegenüber 4,2 % [3] auf dem Höhepunkt des Zyklus. Im Vergleich zu den Zinssätzen für Cash und den Renditen für Staatsanleihen der Eurozone und des Vereinigten Königreichs, die derzeit bei 3,1 % bzw. 4 % liegen, bedeutet dies einen attraktiven Cashflow für Anleger. Angesichts der Tatsache, dass die Riksbank, die Europäische Zentralbank und andere in Europa jetzt ihre Politik lockern und die Zinssätze senken (wenn auch nur schrittweise), begünstigt die Dynamik sicherlich die Immobilienpreise.

Den Anlegern stehen Optionen im gesamten Risikospektrum zur Verfügung, aber die höheren Renditen der Core-Anlagen bieten zum jetzigen Zeitpunkt des Zyklus ein höheres Ertragspotenzial. Core-Anlagen haben auch weniger Gegenwind durch steigende Dekarbonisierungskosten und teure Finanzierungen für Investitionsprojekte, die mit risikoreicheren Strategien verbunden sind. Die jüngste INREV-Umfrage zum Anlegervertrauen zeigt, dass der Appetit auf Core-Immobilienstrategien im Juni 2024 auf Kosten von opportunistischeren Strategien stark zunimmt.

3. Zyklusbestimmendes Ertragswachstum. Nach der globalen Finanzkrise 2008/2009 wurde das Mietwachstum in allen Sektoren negativ und es dauerte fast drei Jahre, bis es sich erholte. Während des jüngsten Abschwungs (der fast ausschließlich durch drastische Zinserhöhungen und nicht durch eine wirtschaftliche Rezession ausgelöst wurde) sind die Mieten in allen Sektoren sowohl nominal als auch real weiter gestiegen. In den zwei Jahren seit Beginn des Abschwungs im Juni 2022 sind die Mieten für alle Immobilien um etwa 8,5 % gestiegen.

Abbildung 1: Kumulierte Veränderung der Spitzenmieten, nach der globalen Finanzkrise und nach der Pandemie

Die Durchschnittsmieten über alle Sektoren hinweg stiegen in dem Zeitraum bis März 2024 um 4,3 %. Die Logistikmieten in Europa und im Vereinigten Königreich stiegen um durchschnittlich 7 %, die Wohnungsmieten im selben Zeitraum um 6 %. Selbst die Büromieten übertrafen die Inflation mit einem Wachstum von 2,8 %. Die Bürospitzenmieten in München erhöhten sich um beachtliche 17 % [4]. Investoren können also nicht nur wieder attraktive Renditen in Core-Immobilien erzielen, sondern diese Cashflows wachsen auch im Jahresvergleich.

Mit Blick auf die Zukunft wird eine reduzierte Baupipeline wahrscheinlich bedeuten, dass dieser Zyklus für einige Zeit von einem überdurchschnittlichen Mietwachstum geprägt sein wird. Strukturell werden wir weniger neue Immobilien entwickeln, da die Beschaffung von Materialien schwieriger und teurer wird und die Politik sich darauf einstellt, die Modernisierung bestehender Gebäude zu fördern, anstatt neue Gebäude zu errichten.

Auch der konjunkturelle Druck lastet auf dem Bau. Die Auftragsbücher im europäischen Baugewerbe sind bis Mai 2024 um 18 % [5] geschrumpft, und der Wohnungsbau wird im nächsten Jahr auf nur noch drei Wohneinheiten pro 1 000 Einwohner zurückgehen - das ist der niedrigste Stand seit über einem Jahrzehnt. Dies ist eine Reaktion auf hohe Finanzierungs- und Baukosten, Insolvenzen von Bauträgern und einen Mangel an Engagement im Bereich der Entwicklungsstrategien.

4. Nachhaltigkeit trennt die Besten vom Rest. Es gibt stichhaltige Gründe dafür, dass die Performance zunehmend mit Nachhaltigkeitsfaktoren verknüpft ist. Eine aktuelle Studie von INREV und der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) zeigt, dass Fonds, die einfach nur an der GRESB teilnehmen, eine größere Chance haben, besser abzuschneiden als Fonds, die dies nicht tun, was darauf hindeutet, dass Nachhaltigkeit jetzt Bestandteil eines guten Asset Managements ist [6]. Es gibt höhere Korrelationen zwischen der Gesamtrendite und den Umweltbewertungen in GRESB, was darauf hindeutet, dass sich die wesentliche Verbesserung der Umweltauswirkungen eines Gebäudes positiv auf die Performance auswirkt - eine gute Nachricht für Core Assets, die die Mindesteffizienzstandards übertreffen.

5. Die Kreditaufnahme wirkt sich wieder positiv auf Core-Assets aus. Fremdkapital ist für Core-Immobilien leicht verfügbar, und die Preise für Fremdkapital verbessern sich. Die Clearingbanken haben in der Hochzinsphase Gewinne erwirtschaftet und verfügen über liquide Mittel für die Kreditvergabe. Dies hat unter den Kreditgebern zu einem Wettbewerb um Vermögenswerte geführt und die Margen gesenkt. Da der fünfjährige Euribor-Swap-Satz derzeit stabil bei etwa 2,8 % liegt (von 3,5 % im Oktober 2023) [7], liegen die Gesamtkosten von Festkrediten deutlich unter den aktuellen Spitzenrenditen. Da die Werte erste Anzeichen einer Verbesserung zeigen, dürfte die Fremdfinanzierung allmählich zur Performance von Core-Immobilien beitragen.

Schlussbetrachtung

Nach der weltweiten Finanzkrise hielten die Notverkäufe von Immobilien und die negativen Schlagzeilen noch mehrere Jahre an, obwohl sich die Immobilienbranche bereits stabilisiert und zu erholen begonnen hatte.

Der jüngste Abschwung brachte Verwerfungen und Störungen mit sich, deren Überwindung einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Der „Lärm“ spiegelt jedoch nicht die Performance von Core-Immobilien wider. Die Anleger müssen die Schlagzeilen von den fundamentalen Faktoren trennen, die für eine hochwertige, nachhaltige und zukunftsfähige Immobilienperformance sorgen.

Da sich die Bewertungen nun stabilisieren und die Mieten steigen, werden unsere Prognosen für die Gesamtrendite (Total Return) nach oben getrieben. Wir gehen davon aus, dass europäische Immobilien in den nächsten drei Jahren eine Rendite von 9,1 % p.a. erzielen werden, angeführt von den Sektoren Wohnen und Logistik mit jeweils 10,8 % p.a., Studentenwohnungen mit 10,0 % p.a. und Hotels mit 9,4 % p.a. (siehe Abbildung 2).

Abbildung 2: Prognosen für die Gesamtrendite (Total Return) von European All Property

Sind diese potenziellen Renditen etwas, das Sie ignorieren können?