Par exemple, au premier trimestre de cette année, INREV, un fournisseur indépendant de données sur les rendements des placements immobiliers non cotés, a publié le premier rendement total trimestriel positif de l’immobilier européen et britannique depuis sept trimestres.

Nous pensons que les meilleures opportunités se trouvent dans l’immobilier « core », autrement dit les biens de grande qualité situés dans des métropoles, avec des locataires solvables et un attrait plus large pour les investisseurs.

Partant d’une base plus solide, les rendements attendus ont fortement augmenté au cours des derniers trimestres et nous prévoyons désormais que l’immobilier européen de première qualité affichera des rendements totaux supérieurs à 9 % par an au cours des trois prochaines années.

Voici cinq raisons pour lesquelles ces actifs ont de beaux jours devant eux, des actifs qui constituent la base de nombreux portefeuilles immobiliers diversifiés :

1. Révision de la valeur du capital Core. Les prix ont respectivement baissé de 19 % et 22 % sur les marchés européen et britannique par rapport à leur pic de juin 2022, selon les données de MSCI [1]. Le risque de réévaluation appartient désormais au passé, ce qui laisse présager d’un rebond. Les prix de certains segments, tels que les sites logistiques au Royaume-Uni et les biens d’habitation sur le continent européen, ont déjà commencé à repartir à la hausse.

2. Des valorisations à nouveau dans le vert. Les rendements immobiliers ont bondi dans certains secteurs au point d’atteindre des niveaux que nous n’avions pas observés depuis plus d’une décennie [2]. Le rendement prime moyen au Royaume-Uni et en Europe s’établit désormais à 5,7 %, contre 4,2 % [3] au pic du cycle. Cela représente un cash-flow intéressantt pour les investisseurs par rapport aux taux d’intérêt sur les liquidités et aux rendements des obligations d’État de la zone euro et du Royaume-Uni, qui s’élèvent actuellement à 3,1 % et 4 % respectivement. Avec la Riksbank, la Banque centrale européenne et d’autres banques centrales à travers l’Europe qui assouplissent maintenant leur politique et réduisent leurs taux (bien que progressivement), les prix de l’immobilier devraient repartir à la hausse.

Les investisseurs ont des possibilités sur l’ensemble du spectre des risques, mais les nouveaux rendements plus élevés des actifs core offrent des rendements potentiels plus élevés à ce stade du cycle. Les actifs de qualité sont également moins exposés aux vents contraires liés à l’augmentation des coûts de la décarbonation et au financement coûteux des projets de dépenses d’investissement associés à des stratégies à haut risque. Selon les résultats de la dernière enquête sur le moral des investisseurs de l’INREV, l’appétit pour les stratégies immobilières core a fortement augmenté en juin 2024, au détriment de stratégies plus opportunistes.

3. Croissance des revenus qui définit le cycle. Après la crise financière mondiale de 2008-2009, les loyers ont baissé tous secteurs confondus avant d’enfin repartir à la hausse trois ans après. Au cours de la dernière récession (qui a été presque entièrement alimentée par de fortes hausses de taux d’intérêt, par opposition à une récession économique), les loyers ont continué d’augmenter en termes nominaux et réels. Tous les loyers ont augmenté d’environ 8,5 % au cours des deux années qui ont suivi le début de la récession en juin 2022.  

Les loyers moyens ont augmenté de 4,3 % dans tous les secteurs au cours de l’année se terminant en mars 2024. Les loyers des entrepôts logistiques européens et britanniques ont augmenté en moyenne de 7 % et les loyers résidentiels de 6 % sur la même période. Même les loyers des bureaux ont dépassé l’inflation, avec une croissance de 2,8 %. Les loyers des bureaux de haut standing à Munich ont flambé de 17 % [4]. Ainsi, non seulement les investisseurs sont à nouveau en mesure de trouver des rendements attrayants dans l’immobilier core, mais ces cash-flows augmentent également année après année.

À l’avenir, la baisse des projets immobiliers devrait se traduire par une croissance des loyers supérieure à la moyenne pendant un certain temps. Sur le plan structurel, le nombre de biens construits est appelé à diminuer, car les matériaux deviendront plus difficiles et plus coûteux à trouver, et la politique s’ajustera pour promouvoir l’amélioration des bâtiments existants plutôt que de favoriser les nouvelles constructions.

Les pressions cycliques pèsent également sur la construction. Les carnets de commandes du secteur en Europe ont accusé un repli de 18 % [5] au cours de l’année se terminant en mai 2024 et la promotion de logements devrait tomber à seulement trois unités de logement pour 1 000 personnes l’année prochaine, soit le niveau le plus bas depuis plus d’une décennie. Cela s’explique par des coûts de financement et de construction élevés, l’insolvabilité de promoteurs et un manque d’appétit pour les stratégies de promotion.

4. La durabilité sépare les meilleurs biens des autres. Il existe des preuves irréfutables que la performance est de plus en plus liée aux facteurs de durabilité. Selon une étude récente de l’INREV et du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), en participant simplement au GRESB, les fonds avaient plus de chances de surperformer ceux qui ne le faisaient pas, ce qui implique que la durabilité fait désormais partie intégrante d’une gestion efficace des actifs [6]. Il existe des corrélations plus fortes entre le rendement total et les scores environnementaux dans le GRESB, ce qui suggère que l’amélioration significative de l’impact environnemental d’un bien immobilier a pour effet d’en accroître le rendement. C’est une bonne nouvelle pour les actifs Core qui dépassent les normes minimales en matière d’efficacité.

5. Un effet de levier qui accroît à nouveau la rentabilité des actifs Core. Les investisseurs de l’immobilier Core n’ont aucune difficulté pour obtenir des crédits et les coûts de financement s’améliorent. Les banques de compensation ont été rentables pendant la période de taux d’intérêt plus élevés et elles ont des liquidités à prêter. Cela a créé une concurrence pour les actifs entre les prêteurs, ce qui a entraîné une baisse des marges. Alors que le taux de swap de l’Euribor à cinq ans est actuellement stable autour de 2,8 % (contre 3,5 % en octobre 2023) [7], le coût tout compris des prêts fixes est bien inférieur aux rendements prime actuels. Les valeurs montrant quelques signes d’amélioration, le levier devrait progressivement commencer à accroître la rentabilité de l’immobilier Core.

Conclusions

Après la crise financière mondiale, les ventes de biens immobiliers décotés et les gros titres négatifs se sont poursuivis pendant plusieurs années après que le marché immobilier s’était déjà stabilisé et avait commencé à se redresser.

La dernière crise a donné lieu à des bouleversements et à des perturbations qui prendront du temps à se résorber. Pour autant, le battage médiatique ne reflète pas les performances de l’immobilier Core. Les investisseurs doivent faire la part des choses entre l’actualité et les fondamentaux qui sont à l’origine de rendements pérennes pour les biens immobiliers les mieux situés.

Avec la stabilisation des prix et la hausse des loyers, nous anticipons une augmentation des rendements totaux. Le rendement de l’immobilier européen sera de l’ordre de 9,1 % par an au cours des trois prochaines années, notamment dans les secteurs des biens d’habitation et des entrepôts logistiques avec 10,8 % par an chacun, les logements étudiants avec 10,0 % par an et l’hôtellerie avec 9,4 % par an (cf. graphique 2).

Comment passer outre de tels rendements ?