Le pic des taux d'intérêt est à l'ordre du jour

Les taux d'intérêt sur les marchés développés ont augmenté de manière significative en 2022 et en 2023, les banques centrales luttant contre les effets d'une inflation galopante.

Avec le retour de l'inflation vers les niveaux cibles en 2024 et le ralentissement de la croissance économique, tous les regards étaient tournés vers les responsables politiques, le marché anticipant leur prochaine action.

La Banque centrale européenne a procédé à sa première réduction en juin, et la Banque d'Angleterre a suivi peu après, en août. Bien que ces réductions n'aient représenté qu'une variation de 25 points de base (bps) des taux de base, l'importance de ce mouvement était bien plus grande. Elle a démontré l'opinion générale selon laquelle les taux d'intérêt ont désormais dépassé leur sommet dans le cycle actuel. L'attention se porte désormais sur le moment où la Réserve fédérale (Fed) commencera à assouplir sa politique, et non plus sur le moment où elle le fera. Lors de sa récente réunion, le Comité fédéral de l'open market (FOMC) a maintenu les taux d'intérêt inchangés. Elle a toutefois laissé entendre qu'une baisse des taux d'intérêt était prévue pour septembre, même si elle ne s'est pas engagée à l'avance dans cette voie. Le FOMC se sent clairement plus confiant quant aux perspectives d'inflation, après une série de données sur les prix nettement plus faibles et des signes d'atténuation des pressions salariales. En supposant qu'il n'y ait pas de bouleversements majeurs, nous nous attendons à ce que le FOMC prenne une décision en septembre, le marché prévoyant des réductions de 25 points de base lors de chacune des trois réunions restantes de la Fed cette année.

Qu'est-ce que cela signifie pour les REIT ?

Les observations historiques montrent qu'au cours des 12 mois où un cycle immobilier commence à passer du creux à la reprise, les titres immobiliers cotés en bourse ont tendance à surperformer les actions et l'immobilier privé. Cela s'explique par la corrélation entre les rendements obligataires et les valorisations immobilières. Les deux classes d'actifs partagent des caractéristiques similaires, telles qu'une longue duration et des flux de trésorerie prévisibles. Cette dynamique s'est développée au cours de la dernière partie de l'année 2023, lorsque le marché est devenu plus optimiste quant à la trajectoire des taux.

L'indice FTSE EPRA NAREIT Developed Net Return a surperformé le MSCI World, en USD, en novembre (+125 points de base) et en décembre (455 points de base). Les recherches historiques suggèrent que cette tendance devrait se poursuivre lorsque la Fed entamera son cycle de réduction plus tard dans l'année.

Retour de l'avantage en matière de coût du capital pour les REIT

Sur certains segments de marché, les REIT commencent à bénéficier d'un avantage en termes de coût du capital par rapport à leurs homologues du secteur privé de l'immobilier. Les bilans des REIT s'étant améliorés sur plusieurs paramètres depuis la crise financière mondiale, elles sont en meilleure position pour lever des capitaux et se développer par le biais d'acquisitions. Dans le même temps, les investisseurs immobiliers privés peuvent encore avoir du mal à lever des capitaux.

Malgré la solidité des fondamentaux de l'immobilier, cette dislocation des capitaux a créé un certain nombre d'opportunités attrayantes pour les REIT en matière de fusions-acquisitions et d'acquisition d'actifs.

Fortes d'une assise financière plus solide et de fondamentaux attrayants, de nombreuses REIT ont été en mesure de déployer des capitaux au creux du cycle. Cela leur a permis de se développer par le biais d'acquisitions et de bénéficier d'une croissance supérieure à celle du marché. Les REIT ont ainsi une longueur d'avance sur les autres acteurs du marché.

Accès à des secteurs immobiliers alternatifs attractifs

Le paysage immobilier subit une transformation significative en raison des forces structurelles économiques et sociales. Les tendances thématiques mondiales - telles que la reconfiguration des chaînes d'approvisionnement, la numérisation de l'économie et les changements démographiques - ont un impact important sur la demande d'investissement. Au cours des dix dernières années, l'importance de certains secteurs - tels que les centres de données, la logistique à grande échelle et les logements locatifs unifamiliaux - a augmenté. Ces changements nécessitent une évolution de l'environnement bâti pour s'aligner sur une économie et une société en pleine évolution.

Le marché des REIT peut offrir aux investisseurs une exposition significative aux secteurs qui sont susceptibles de bénéficier clairement des tendances structurelles croissantes. Cela contraste avec les investissements immobiliers privés, qui sont largement axés sur l'immobilier traditionnel au travers d'un portefeuille équilibré. Les REIT possèdent un avantage concurrentiel dans ce domaine, grâce aux compétences spécialisées et à l'expertise opérationnelle requises pour gérer des actifs dans des secteurs de niche - notamment les centres de données, les propriétés résidentielles louées et les installations de soins de santé. Les plateformes de pointe du marché des REIT sont plus difficiles et plus coûteuses à reproduire pour leurs homologues du marché privé, ce qui offre un avantage concurrentiel significatif à ces sociétés dans les années à venir.

Conclusions...

Comme toujours, les investisseurs doivent tenir compte de l'évolution de la dynamique du secteur immobilier lorsqu'ils envisagent de répartir leurs investissements. S'orienter vers des investissements immobiliers alternatifs pourrait non seulement permettre de se prémunir contre l'attrait déclinant des secteurs traditionnels, mais aussi de se positionner pour exploiter les opportunités de croissance offertes par les changements structurels. Nous pensons que les REIT sont bien placés pour tirer parti de cette évolution du paysage de l'investissement en offrant un accès rapide et efficace aux secteurs alternatifs les plus attrayants du marché immobilier mondial.