Caractéristiques des performances du secteur de l'immobilier résidentiel

Au cours des deux dernières décennies, l'immobilier résidentiel européen a été un secteur d'investissement immobilier attractif, surpassant les autres secteurs en termes de rendement ajusté au risque. Selon les données de MSCI, les actifs résidentiels européens ont rapporté 7,2 % par an entre 2001 et 2023, tout en affichant la volatilité de rendement total la plus faible de tous les secteurs immobiliers. La résilience de l'habitat européen a été particulièrement évidente pendant la pandémie de Covid-19. Nos données exclusives ont montré que la perception des loyers n'a chuté que de 3 %, contre 15 % pour les actifs commerciaux. L'habitat n'est cependant pas sorti indemne de la récente correction immobilière, les valeurs chutant en réaction à la hausse des taux d'intérêt. Mais les actifs commerciaux ont été beaucoup plus durement touchés.

La résilience devrait également être une caractéristique constante à l'avenir. Le secteur de l'habitat est confronté à beaucoup moins de perturbateurs négatifs, qu'il s'agisse du travail flexible, du commerce électronique, de l'automatisation ou de l'obsolescence opérationnelle due à l'évolution technologique. Nous aurons toujours besoin de salles de bains, de cuisines, d'espaces de vie et d'un lit pour dormir. Les décisions à long terme en matière d'immobilier privé doivent être étayées par la conviction de la pertinence de l'utilisation sous-jacente des bâtiments dans un avenir prévisible. De tous les secteurs, le secteur résidentiel est celui qui présente le cas d'utilisation à long terme le plus clair et le plus simple. C'est pourquoi il figure en tête des listes d'achat des investisseurs.

Rendement total et caractéristiques du risque dans les différents secteurs de l'immobilier

Source: MSCI Pan-European Index, abrdn June 2024

Un univers d'investissement en expansion

Nous pensons que la taille du marché immobilier européen a atteint la masse critique pour soutenir les stratégies paneuropéennes en matière d'habitat. Estimés à 1 500 milliards d'euros, les actifs liés à l'habitat représentent un pourcentage surprenant de 36 % du marché immobilier européen investissable au sens large. JLL estime que près de 20 000 nouveaux appartements seront créés grâce à la conversion de bureaux en logements dans les sept principales villes allemandes. Cela souligne l'importance relative et l'ampleur croissantes du secteur dans le cadre du marché immobilier au sens large.

L'investissement dans le secteur européen de l'habitat a connu une croissance substantielle au cours de la dernière décennie, attirant une attention accrue de la part des investisseurs transfrontaliers et institutionnels. En 2024, 16,5 milliards d'euros ont été investis dans ce secteur, ce qui représente 23 % de l'ensemble des investissements immobiliers en Europe, soit la part la plus élevée de tous les secteurs. Au sein de la région, la dynamique est également en train de mûrir. En 2013, 50 % de l'investissement total dans l'habitat en Europe était réalisé en Allemagne. Depuis le début de l'année, la part de l'Allemagne a chuté à seulement 20 %, le Royaume-Uni, la France, la Suède, les Pays-Bas et l'Espagne accaparant une part croissante du capital.

En ce qui concerne les années à venir, les enquêtes sur les intentions des investisseurs indiquent que le secteur de l'habitat est celui qu'ils préfèrent pour les 12 prochains mois. Cela suggère que le secteur va continuer à croître et à converger avec le marché américain plus mature.

Et la croissance n'est pas près de s'arrêter. Dans la définition de "l'habitat", nous incluons des sous-secteurs plus récents tels que les logements pour étudiants, les logements pour personnes âgées, les appartements avec services, les locations unifamiliales et les co-habitations. Chacun de ces sous-secteurs présente des fondamentaux solides en matière de demande et vient compléter le secteur de la location privée et les segments de la construction à des fins locatives. Dans l'étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 de PWC, ces sous-secteurs de l'habitat représentent cinq des dix premiers segments préférés des investisseurs. Le Royaume-Uni, la France, l'Espagne et les pays nordiques offrent des opportunités particulièrement intéressantes dans ces sous-secteurs supplémentaires de l'habitat, ce qui augmente encore l'étendue potentielle des stratégies d'habitat en Europe.

Source : abrdn

Cette croissance n'a pas seulement soutenu le potentiel d'expansion des produits résidentiels spécialisés. Les produits institutionnels, qui investissent généralement dans des secteurs purement commerciaux, augmentent également leurs engagements résidentiels. En 2023, 14 % de l'indice MSCI des fonds immobiliers paneuropéens seront alloués à des actifs résidentiels (5,6 % en 2019), juste derrière le secteur de la vente au détail (15 %).

Dynamique de l'offre et de la demande

Les principaux moteurs de la demande, tels que les contraintes liées à l'accessibilité à la propriété, l'urbanisation, la migration nette et d'autres changements démographiques, continuent de soutenir le secteur. Les villes européennes devraient croître de 6 % en moyenne entre 2022 et 2035, tandis que la construction de nouveaux logements devrait chuter de 10 % au cours des deux prochaines années. Les indicateurs de référence se situent à des niveaux bas, les données de l'Allemagne étant symptomatiques de la ligne d'horizon européenne dans son ensemble. Selon les indicateurs IFO de Munich, les promoteurs allemands n'ont pas été aussi négatifs à l'égard des niveaux d'activité futurs depuis près de 25 ans. Ils prévoient de réduire leurs effectifs au rythme le plus rapide depuis la crise financière mondiale, tandis que l'utilisation des capacités (une mesure du niveau de remplissage des carnets de commande) est à son niveau le plus bas depuis plus de 10 ans. Les perspectives de baisse de l'offre nouvelle sont stupéfiantes face à une demande croissante.

Le défi qui en résulte en matière d'accessibilité au logement pose des risques que les investisseurs doivent comprendre et gérer. L'indexation des baux et la croissance des loyers sur le marché libre ont toutes deux dépassé les deux chiffres en 2022, tandis que les loyers faciaux ont encore augmenté de 7 % en Europe au cours de l'année jusqu'au premier trimestre 2024. Les réponses réglementaires à ces pressions locatives jouent également un rôle crucial dans le paysage de l'investissement, mais ces politiques ont eu un impact négatif sur les niveaux d'offre.

La diversification sur plusieurs juridictions est un moyen pour les investisseurs de limiter leur exposition aux changements de politique sur un marché particulier. Ils peuvent également se concentrer sur le marché intermédiaire ou la catégorie des loyers intermédiaires, avec une limite de 30 à 40 % du ratio loyer/revenu du ménage.

L'importance de la qualité et de la durabilité

La durabilité et l'efficacité énergétique sont devenues primordiales, influençant la valeur des biens et les décisions d'investissement. L'Observatoire du parc immobilier de l'UE estime que 38 % des logements de la région ont été construits avant 1970 et que seuls 12 % d'entre eux ont été modernisés pour atteindre les objectifs climatiques. Les échéances de la décarbonisation étant de plus en plus proches, les évolutions réglementaires favorisant l'efficacité énergétique redéfinissent les critères d'investissement. La durabilité est désormais un facteur essentiel pour déterminer les performances futures.

Ne cherchez pas plus loin que la nouvelle taxe sur les émissions de carbone introduite par la Bundesregierung en 2023, qui impose une plus grande part de la taxe sur le carbone aux propriétaires résidentiels de bâtiments moins efficaces. Les unités de carbone doivent être achetées pour compenser les émissions. Le coût de ces unités est actuellement fixe, mais une augmentation progressive est prévue pour 2025 avant le passage aux bourses d'échange, où les prix seront beaucoup plus incertains. Dans un secteur où la maximisation du revenu net d'exploitation par la maîtrise des coûts est la clé du succès, les taxes prélevées sur les bâtiments les moins performants renforceront encore l'importance de la qualité et de la durabilité en tant que facteurs de performance.

Pour conclure...

Bien que le secteur de l'habitat ait été un secteur immobilier solide, nous pensons qu'il présente une opportunité d'investissement convaincante à ce stade du cycle immobilier. Le secteur de l'habitat se caractérise par des moteurs de demande structurels à long terme, une offre faible, un potentiel de croissance et des fondamentaux différenciés d'un sous-secteur à l'autre. À mesure que le marché évolue, les stratégies adaptatives qui donnent la priorité à la durabilité et répondent aux pressions de l'accessibilité financière seront probablement la clé de la réussite de l'investissement à long terme.