Bien que le secteur ne soit pas à l'abri d'une récession, le marché et les opportunités à long terme restent solides. Cela dit, il sera essentiel de se concentrer sur la qualité des actifs et sur les fondamentaux qui sous-tendent les rendements.

Une certaine stabilité a commencé à émerger en 2023 et nous voyons déjà des signes de retour de l'intérêt des investisseurs au Royaume-Uni et aux Pays-Bas. Des levées de fonds réussies ont également apporté la preuve d'une conviction à long terme dans le secteur.

Les entrepôts vont-ils continuer à être exploités ?

Les chaînes d'approvisionnement ont été fortement perturbées par la pandémie Covid-19, ce qui a renforcé la valorisation des structures logistiques performantes. Oserions-nous oublier la crise du rouleau de papier hygiénique en 2020 ? Mais les facteurs structurels sont à l'œuvre depuis un certain temps déjà et nous recommandons de surpondérer l'immobilier de logistique depuis de nombreuses années. L'évolution des fondamentaux a commencé il y a près de dix ans, avec l'émergence de trois tendances clés : la démondialisation, la naissance du commerce électronique à grande échelle et le besoin de chaînes d'approvisionnement modernes et économes en énergie.

Tout d'abord, les politiques protectionnistes mises en place aux États-Unis et au Royaume-Uni montrent que la démondialisation est en marche depuis un certain temps. La crise du Covid-19 a encore accéléré divers aspects de cette tendance de fond, ce qui a entraîné une mise à l'épreuve des chaînes d'approvisionnement existantes et une augmentation des délocalisations. Récemment, nous avons constaté une plus grande interdépendance énergétique et une tendance à la production nationale de batteries de voiture, avec des usines de fabrication apparaissant dans des pays comme la Norvège, la Suède, le Canada et les États-Unis. Mais en quoi cela est-il important pour les investisseurs en immobilier de logistique ? Cette tendance a raccourci les chaînes d'approvisionnement, ce qui a conduit à l'implantation de nouveaux entrepôts et à la création d'actifs logistiques à proximité des utilisateurs finaux.

Deuxièmement, le commerce électronique reste un moteur de la demande supplémentaire à long terme, malgré un ralentissement de la croissance récemment observée. Ce ralentissement était naturel après le boom du commerce électronique lié à la pandémie, lorsque les ventes en ligne ont été artificiellement stimulées par les restrictions des commerces. Bien que ce ralentissement soit en grande partie lié à la montée en puissance d'Amazon, les magasins traditionnels ont également investi dans leurs chaînes d'approvisionnement afin d'augmenter leurs ventes en ligne et de concurrencer Amazon. Le lancement de sites en ligne pourrait augmenter les ventes, mais les infrastructures d'entreposage existantes ne sont pas adaptées à ce type de distribution axée sur la demande. En effet, il a été prouvé qu'elle n'était pas rentable sans une reconfiguration nécessaire. Il est essentiel d'investir dans de nouveaux sites et dans des entrepôts modernes, en particulier lorsqu'il s'agit de gérer les retours, qui peuvent représenter jusqu'à 60 % des ventes dans le cas de la "fast fashion", par exemple.

Troisièmement, les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et les objectifs d'émissions neutres de carbone deviennent de plus en plus importants pour les locataires et les investisseurs. Des réglementations plus strictes - telles que la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments - et des conseils d'évaluation plus rigoureux de la part de la Royal Institution of Chartered Surveyors, encouragent les investisseurs à moderniser leur parc immobilier afin d'en améliorer l'efficacité. Quant aux locataires, la flambée des factures de carburant les pousse à se tourner vers des bâtiments mieux situés et de meilleure qualité. L'intérêt des cellules photovoltaïques sur un toit, par exemple, peut potentiellement transformer un coût en un flux de revenus positif. La nécessité de moderniser les entrepôts creusera davantage l'écart entre les actifs adaptés à l'avenir et ceux qui sont confrontés à l'obsolescence. En bref, les considérations ESG sont désormais au cœur de l'immobilier logistique et de l'immobilier commercial en général.

Les fondamentaux reflètent-ils la théorie ?

La demande globale de location logistique reste forte. La demande sur les 13 plus grands marchés logistiques était de 23% supérieure à la moyenne des cinq dernières années en 2022. L'Allemagne, la Pologne, la France, les Pays-Bas et le Royaume-Uni se taillent la part du lion avec 78% de l'activité de location. La qualité continue de jouer un rôle clé, la grande majorité des locations se faisant dans de nouveaux entrepôts.¹

Malgré quelques zones de développement accru, comme au Royaume-Uni, nous prévoyons que l'offre restera limitée en 2023 et 2024. Le taux d'inoccupation logistique moyen en Europe a baissé d'un point de pourcentage pour atteindre 2,9 % en 2022, un niveau historiquement bas. Sur de nombreux marchés, l'offre d'espaces de haute qualité est négligeable et la plupart des activités de location sont décidées pendant les phases de prélocation ou de construction. ²

Ces pressions sur le marché ont entraîné une forte croissance des loyers. Les loyers industriels britanniques ont augmenté beaucoup plus rapidement qu'en Europe. Cela est principalement dû aux fortes pressions de l'offre et de la demande autour des grandes villes, au manque de sites appropriés et à la maturité du marché britannique du point de vue du commerce électronique. En Europe, les loyers n'ont connu une forte croissance qu'au cours des deux dernières années, car les mêmes déséquilibres entre l'offre et la demande ont mis plus de temps à se mettre en place. Le rythme de croissance des loyers devrait se ralentir à mesure que les forces du marché commencent à se normaliser. Mais nous pensons que la reconfiguration de la chaîne d'approvisionnement en cours est une transition sur 10 ans, et qu'il est peu probable qu'elle soit résolue au cours de ce cycle immobilier.

La logistique signera-t-elle son retour en 2023 ?

L'immobilier de logistique est bien positionné pour naviguer dans l'environnement actuel marqué par la forte inflation, à l’augmentation des loyers, à la solidité des fondamentaux du marché et à l'indexation des baux européens. Soutenue par des taux de vacance historiquement bas et la demande, la croissance des loyers devrait conserver une dynamique positive dans la plupart des hotspots logistiques britanniques et européens. L'espace logistique dans les bons emplacements reste sous-approvisionné, ce qui signifie que les flux de trésorerie devraient être résilients et solides, avec une croissance des rendements à long terme.

Bien que les incertitudes économiques, politiques et financières persistantes puissent perturber les tendances d'investissement à court terme, le boom du commerce électronique et la reconfiguration et la modernisation de la chaîne d'approvisionnement devraient rester des moteurs de croissance pour la logistique. Cependant, à l'avenir, alors que les perspectives de l'immobilier logistique s'améliorent, aidées par d'importantes forces structurelles, nous pensons qu'il sera plus important que jamais de se concentrer sur la qualité des actifs.