Pouvoir estimer avec précision les émissions carbone des biens immobiliers est un aspect important de la facilitation du passage à une économie plus sobre en carbone. En l’absence de données suffisantes, cela représente un défi important pour les propriétaires et les gestionnaires de biens immobiliers. Cependant, en partie sous l’impulsion de facteurs réglementaires, le secteur explore de nouvelles méthodes sont explorées afin de rendre compte de l’intensité carbone des biens immobiliers. Un reporting efficace de l’intensité carbone est une étape essentielle pour réduire les émissions carbone de l’immobilier et peut également offrir des avantages potentiels importants aux investisseurs.

Environnement réglementaire

En 2015, la TCFD (Task Force on Climate-Related Financial Disclosures, Groupe de travail sur les informations financières liées au climat) du Conseil de stabilité financière a été créée afin de normaliser les rapports sur les émissions carbone1. La TCFD recommande explicitement aux gestionnaires d’investissement de fournir des estimations de « l’intensité carbone, lorsque les données sont disponibles ou peuvent être raisonnablement estimées, pour chaque produit ou stratégie d’investissement ».2. Dans les investissements en dette immobilière, l’intensité carbone est nécessairement dérivée des actifs sous-jacents financés. Par conséquent, pour fournir aux investisseurs une indication de l’intensité carbone de leurs investissements, il est nécessaire d’estimer d’abord l’intensité carbone des actifs sous-jacents aux prêts.

Approche CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) ou Observatoire du risque carbone immobilier

Une approche de l’estimation de l’empreinte carbone des portefeuilles de prêts repose sur l’utilisation du CRREM, qui a été développé par un consortium d’institutions de recherche avec le financement de l’Union européenne. Outre les estimations de l’intensité carbone des actifs immobiliers, ce modèle fournit aux propriétaires et aux financiers des actifs une estimation des risques financiers associés aux actifs, ou à un portefeuille d’actifs, en raison de l’exposition au carbone.3.

Avantages des rapports sur l’intensité carbone pour les investisseurs

Outre le fait qu’il s’agit d’une étape essentielle de la réduction des émissions carbone de l’immobilier, nous pensons que le reporting de l’intensité carbone offre au moins trois avantages clés aux investisseurs. Premièrement, nous estimons que les estimations de l’empreinte carbone des portefeuilles d’investissement sont de plus en plus susceptibles de devenir une composante obligatoire des rapports financiers des investissements immobiliers. Les investisseurs capables de fournir une ventilation de l’intensité carbone de leurs investissements en dette immobilière à la fois au niveau du portefeuille et de la propriété seront donc bien positionnés pour les changements réglementaires.

Deuxièmement, l’analyse des émissions carbone peut aider à identifier les actifs préoccupants dont les performances sont insuffisantes par rapport aux voies de décarbonation conformes à l’Accord de Paris. Elle peut être utilisée avec d’autres types d’analyse pour évaluer les différents impacts et inciter les emprunteurs à améliorer les références de durabilité des actifs immobiliers et à réduire les risques liés au carbone. Un moyen spécifique d’inciter les emprunteurs à cet égard consiste à utiliser des indicateurs clés de performance liés à la durabilité dans les contrats de prêt.

Troisièmement, le fait de disposer de données quantifiables sur l’intensité carbone des actifs peut améliorer la prise de décision des investisseurs immobiliers à l’avenir, notamment en éliminant les actifs les plus faibles et en améliorant l’alignement sur les exigences spécifiques des investisseurs.

Notre approche des rapports sur l’intensité carbone dans l’immobilier

En collaboration avec notre équipe ESG (Environnement, Social et Gouvernance), nous avons développé chez abrdn un modèle exclusif qui estime l’intensité carbone de notre portefeuille de dettes immobilières. Nous utilisons notamment l’approche CRREM susmentionnée, qui est combinée à l’expertise plus large de notre équipe ESG chargée des actifs immobiliers. Cela permet d’alimenter notre Cadre d’analyse Impact Dial, grâce auquel nous nous engageons auprès des emprunteurs à améliorer les références en matière de durabilité de nos actifs immobiliers, ce qui, à son tour, peut contribuer à la réduction des risques carbone auxquels nos investisseurs sont exposés.4

Lorsqu’il n’existe pas de données réelles, nous continuons à nous engager auprès de nos emprunteurs pour qu’ils puissent en fournir à l’avenir. Nous pensons que la précision de nos estimations de l’intensité carbone ne peut que s’améliorer au fil du temps, à mesure que des données réelles seront incorporées dans notre modélisation.

« En combinant l’analyse des émissions carbone avec les résultats de notre cadre exclusif Impact Dial, nous visons à disposer d’une approche de la durabilité à la pointe du marché grâce à laquelle nous pouvons chercher à susciter des changements significatifs et positifs dans le secteur de l’immobilier. » Neil Odom-Haslett, Responsable de la dette immobilière commerciale, abrdn

Étude de cas

Nous avons actuellement un prêt en cours garanti par un immeuble de bureaux de catégorie A situé en Écosse. La propriété est construite selon des spécifications très exigeantes et possède d’excellentes références en matière de durabilité, avec un score BREEAM Excellent et un EPC de A13.

Lorsqu’il a été soumis à notre analyse carbone, cet actif a obtenu d’excellents résultats. Nos recherches ont montré que cet actif a l’empreinte carbone (par mètre carré) la plus faible de tous les bureaux de notre portefeuille de prêts, avec des émissions estimées à environ 12 % inférieures à l’estimation moyenne pour les actifs de bureaux.

Cependant, notre analyse a également montré que même les meilleurs actifs seront confrontés à une perte de valeur et à des coûts en raison de l’exposition aux émissions carbone. Par exemple, notre modélisation a estimé qu’en l’absence de toute rénovation ou modernisation, cet actif serait confronté à des coûts annuels liés au carbone équivalant à 0,07 % de la valeur du bien d’ici 2030, ce montant devant augmenter chaque année.

Le message clé ici est que même si de nombreux biens immobiliers sous-jacents aux portefeuilles de prêts ont de bonnes performances par rapport aux objectifs de décarbonation, des mesures seront nécessaires pour maintenir ces performances dans la durée. Cela souligne la nécessité de s’engager avec les emprunteurs pour effectuer des changements positifs - afin d’atteindre les objectifs de décarbonation, de limiter les coûts du carbone pour les emprunteurs et de minimiser le risque carbone supporté par les investisseurs.

Références

¹ Site web du Groupe de travail sur les informations financières liées au climat. (https://www.fsb-tcfd.org/).

² Groupe de travail sur les informations financières liées au climat. Mise en œuvre des recommandations du Groupe de travail sur les informations financières liées au climat. (https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2020/10/FINAL-TCFD-Annex-Amended-121517.pdf).

³ Site web du Moniteur immobilier du risque carbone. (https://www.crrem.eu/objectives-and-benefits/).

⁴ abrdn commencera à rendre compte à ses clients de l’intensité carbone estimée de ses avoirs en dette immobilière à partir de mai 2022. À partir de cette date, l’analyse carbone et le cadre Impact Dial deviendront également des éléments du processus d’investissement pour toutes les transactions futures.