Contexte de marché : où en sommes-nous ?

Conformément à ses promesses préélectorales, le marché s'attend à ce que le président élu Trump fasse adopter des réductions d'impôts pour les particuliers et les entreprises une fois qu'il sera au pouvoir. Si cela devrait stimuler la croissance économique, il est également probable que cela entraîne une hausse de l'inflation. En effet, le rendement du Trésor américain à 10 ans est passé de 4,26 % le jour de l'élection à 4,41 % le 18 novembre. Dans le même temps, le marché de l'immobilier coté en bourse a connu une volatilité accrue.

Raisons d'être optimiste pour le marché de l'immobilier coté

Certes, la hausse des taux réels américains n'est pas nécessairement idéale pour le marché de l'immobilier coté. Toutefois, étant donné que ce mouvement est motivé par des prévisions de croissance économique plus élevées, nous sommes plus optimistes quant aux perspectives du secteur.

Alors que les taux réels ont augmenté depuis l'élection, les spreads de la dette des fonds d'investissement immobilier (REIT) se sont resserrés. L'impact global sur les coûts de financement n'a pas changé - ce qui est crucial pour un secteur qui dépend fortement de l'emprunt.

La croissance du revenu net d'exploitation (NOI pour net operating income) reste forte, de l'ordre de 3 à 5 % par an en moyenne. Cela devrait favoriser une croissance continue des dividendes.

Cela dit, il est possible que les performances économiques divergent d'une région à l'autre, car la trajectoire des nouvelles baisses de taux en Europe et au Royaume-Uni pourrait être différente de celle des États-Unis.

Répartition par secteur

En termes de performances sectorielles, les secteurs du marché plus étroitement corrélés aux taux, tels que les REIT à triple location et les tours de téléphonie mobile, ont sous-performé en raison des attentes d'un ralentissement du cycle de réduction des taux de la Fed. Comme prévu, les centres de données ont surperformé, grâce au soutien structurel qui continue de soutenir ce segment.

Les logements résidentiels et unifamiliaux ont également bien résisté depuis l'élection, et nous restons optimistes sur ce segment du marché. Les tendances à l'urbanisation croissante et les divers choix de mode de vie ont soutenu la demande d'investissement. De plus, les inquiétudes concernant le contrôle des loyers ont disparu après l'élection.

Les perspectives du secteur de la vente au détail aux États-Unis (parcs d'activités commerciales, centres commerciaux, centres linéaires) se sont améliorées, les consommateurs devant bénéficier des réductions d'impôts accordées par Donald Trump. Toutefois, la situation n'est pas nécessairement la même au Royaume-Uni, et les investisseurs doivent donc tenir compte des différences géographiques lorsqu'ils allouent des capitaux.

Les performances des bureaux restent polarisées, avec des considérations spécifiques aux actifs et des dynamiques de marché locales qui déterminent les performances globales. Par exemple, on s'attend à ce que l'administration Trump soit plus dynamique. Cela pourrait forcer les gens à revenir dans les bureaux et conduire à des volumes de location élevés au cours des six prochains mois. Les bureaux de la côte Est restent exorbitants, en particulier si l'on considère les dépenses d'investissement, et restent donc peu attractifs.

Compte tenu des nuances au niveau du secteur, du pays et de la région, nous préconisons une approche active pour cette classe d'actifs.

Une toile de fond favorable pour les REIT mondiaux, qui incite à adopter des stratégies d'expansion et de croissance

Les investisseurs sont légèrement détournés de la classe d'actifs depuis l'élection américaine. Néanmoins, nous restons optimistes à l'égard des REIT lorsque nous examinons les fondamentaux immobiliers sous-jacents.

De nombreux REIT ont renforcé leur bilan au cours des dernières années, ce qui leur permet de lever des capitaux sur les marchés de la dette non garantie. Cela leur confère un avantage concurrentiel par rapport à leurs homologues du marché privé, qui dépendent plus fortement des prêts bancaires, devenus plus difficiles à obtenir.

Cette dislocation des capitaux a créé des opportunités attrayantes de fusion-acquisition et d'acquisition d'actifs permettant à nombre de ces REIT de déployer des capitaux afin de croître à la fois de manière organique et inorganique.

Pour conclure…

Les valeurs immobilières cotées sont en légère baisse depuis la victoire du président élu Trump. Malgré ce recul à court terme, nous restons optimistes quant aux perspectives à long terme. L'impact sur les coûts de financement reste inchangé et la croissance du revenu net d'exploitation est solide. Alors que nous attendons de voir la forme que prendront finalement les promesses de Trump, nous pensons que l'impact variera selon les secteurs et les zones géographiques. Une approche d'investissement active est donc justifiée.