Les villes sont également de nouveau en vogue. L’afflux de personnes dans les villes européennes est rapidement revenu aux tendances d’avant la pandémie. Selon la Commission européenne, le nombre de locataires dans l’UE devrait augmenter de quatre millions entre 2022 et 2025. Cela est dû à la renaissance des tendances à l’urbanisation après la pandémie, aux pressions sur le marché de l’accession à la propriété et à une préférence croissante pour les logements locatifs en tant que forme d’occupation plus flexible. La croissance des actions investissables dans le secteur locatif privé à travers l’Europe a également facilité le potentiel du secteur.

Mais malgré ces tendances, la nouvelle offre de biens locatifs de bonne qualité ne suit pas le rythme de la demande croissante. Le parc immobilier européen total n’augmente que de 1,5 % par an, dont une partie seulement est louée.

Les obstacles à l’augmentation de l’offre de logements sont importants et complexes à éliminer. L’Allemagne a un déficit estimé à 700 000 logements et les permis délivrés pour de nouveaux logements ont fortement diminué au premier semestre 2023. Pour les quelques projets qui obtiennent le feu vert des systèmes de planification complexes, les coûts de financement ont fortement augmenté et les entrepreneurs subissent des pressions considérables en raison de la hausse des coûts de construction et du resserrement des marchés du travail. Transformer les permis en parc de logements physiques n’est pas gagné d’avance.

La forte inflation a déclenché un plafonnement des loyers

Ce déséquilibre entre l’offre et la demande crée des pressions sur l’abordabilité qui ne devraient pas s’atténuer de sitôt. Nous définissons un loyer abordable comme étant inférieur à 40 % du revenu disponible du ménage. Il est important de noter qu’il est proche de ce niveau dans un nombre croissant de villes. Au cours de la dernière année, les loyers sur le marché libre ont augmenté de pourcentages à deux chiffres à Dublin, Munich, Londres, Barcelone, Madrid et Lisbonne. Des niveaux plus importants ont été enregistrés à Varsovie et à Prague, où les pressions supplémentaires dues à la migration, causées par l’invasion de l’Ukraine par la Russie, ont été les plus importantes.

Les locataires in situ n’ont pas été exposés à l’impact total de ces pressions, car les contrats de location sur le continent sont généralement liés à l’inflation, plutôt que soumis à des examens annuels des loyers sur le marché libre. Cependant, la période récente et actuelle d’inflation élevée a entraîné de fortes augmentations de loyer pour de nombreux ménages en raison de l’indexation des conditions de location.

Dans bon nombre de marchés, l’indexation annuelle des loyers est courante. Elle a été élevée récemment, ce qui signifie que les loyers sont devenus moins abordables. Nous avons écrit sur ces pressions dans notre document de réflexion plus détaillé. La différence aujourd’hui, c’est que nous voyons plus de pressions politiques pour régler les problèmes par le biais d’une réglementation temporaire. Comme nous le savons, la réponse de l’offre est inadéquate, de sorte que la réglementation est l’alternative évidente pour les autorités.

Divers gouvernements ont introduit de nouveaux plafonds sur les augmentations de loyer liées à l’indice des prix à la consommation (IPC) pour aider les ménages privés dans ce contexte de forte inflation. Dans tous les cas récents, les plafonds introduits n’ont été mis en œuvre que de manière temporaire. Cependant, nous soupçonnons que certaines de ces politiques seront étendues ou modifiées et deviendront une caractéristique de plus en plus courante. Par exemple, le gouvernement français a prolongé son « bouclier des loyers » jusqu’en mars 2024. Si l’inflation s’avère tenace, il pourrait être prolongé. Le graphique ci-dessous montre comment les plafonds en Europe se comparent aux niveaux récents d’inflation.

Source : IPC, Oxford Economics, abrdn, juin 2023

Comment le plafonnement des loyer peut-il affecter les flux de trésorerie ?

Compte tenu de la possibilité que les plafonnements de loyer temporaires deviennent une caractéristique plus permanente du marché, cela vaut la peine d’examiner leur incidence dans des circonstances économiques plus normales. Nous avons analysé les six pays pratiquant les plafonnements en 2023 (Danemark (plafonnement de 4 %), France (3,5 %), Espagne (2 % en 2023 et 3 % en 2024), Portugal (2 %), Irlande (2 %) et Pays-Bas (4,1 %)). Tout d’abord, l’analyse a examiné le nombre d’année depuis la création de l’euro (1999) lors desquelles l’inflation a dépassé les plafonds de loyer, ce qui a en théorie déclenché la réglementation. Deuxièmement, nous avons calculé la « perte » théorique de l’indexation, sur la base des plafonnements.

L’analyse montre que l’impact sur les flux de trésorerie aurait été négligeable sur la plupart des marchés. Au Danemark, en France et aux Pays-Bas, le taux d’inflation a dépassé les plafonds lors de moins de quatre des 25 dernières années. En Espagne et en Irlande, l’inflation a dépassé le plafond plus régulièrement (16 et 13 ans, respectivement).

Si l’on considère la différence d’inflation par rapport aux plafonnements, la « perte » cumulée et théorique de l’indexation des loyers aurait été mineure au Danemark, en France et aux Pays-Bas, à moins de 0,4 % par an. En Espagne et en Irlande, la perte de flux de trésorerie indexés aurait été plus proche de 1 % par an sur la période de 25 ans si les plafonnements avaient été en place.

Un point positif pour les locataires et les propriétaires ?

Nous pensons qu’un plafonnement de l’inflation, pour lutter contre la crise actuelle du coût de la vie, ne devrait pas être négatif à long terme pour les investisseurs institutionnels, même s’il était prolongé indéfiniment. En fait, les plafonnements pourraient aider à soutenir les loyers en ces temps exceptionnels en réduisant le taux de rotation des locataires, en maintenant les flux de trésorerie et en augmentant le bénéfice net d’exploitation des actifs. Cela dit, un plus grand nombre de logements devra résoudre le dilemme de l’abordabilité à long terme.

Les récents plafonnements mettent en lumière l’importance de garantir une croissance modeste des flux de trésorerie, de s’occuper des locataires et de la nécessité pour les investisseurs d’anticiper l’évolution de la dynamique du fonctionnement de la réglementation des loyers dans chaque juridiction.