Les marchés immobiliers mondiaux sont en proie à des bouleversements importants en raison des nouveaux cycles économiques et des tendances thématiques fortes. Nous pensons que les économies mondiales et l’usage que nous faisons de l’immobilier façonnent différentes perspectives d’un bout à l’autre de la planète. Fort de ce constat, les investisseurs ont tout intérêt à s’intéresser aux marchés étrangers afin de mieux diversifier leurs placements.

Pressions inflationnistes et évolution de la conjoncture économique

L’inflation élevée s’est accompagnée d’une hausse des taux d’intérêt dans la plupart des régions du monde, les banques centrales peinant à freiner l’envolée des prix. Pour autant, les facteurs à l’origine de l’inflation sont assez différents d’une région à l’autre, avec des effets qui varient en fonction des différents marchés immobiliers. C’est dans des périodes comme celle-ci que la diversification du portefeuille peut s’avérer payante.

Les pressions inflationnistes aux États-Unis proviennent des tensions sur le marché du travail et des facteurs à l’origine de la forte demande. En Europe, les pressions concernent l’offre, avec une augmentation des prix de l’énergie qui se répercutent sur l’inflation sous-jacente. La réponse apportée par les banquiers centraux sera déterminée par les facteurs locaux de l’inflation.

Selon les prévisions actuelles, les taux d’intérêt pourraient atteindre près de 5 % aux États-Unis, et devraient atteindre un pic moins élevé en Europe, aux alentours de 3 %. Un cycle d’assouplissement généralisé pourrait être à l’ordre du jour dans le courant de l’année 2023. Mais les responsables de la Banque centrale européenne pourraient finir par ramener le taux de base à des niveaux inférieurs que la Réserve fédérale américaine, compte tenu des différences concernant les facteurs à long terme qui déterminent le niveau de l’inflation.

La diversification en pleine démondialisation

Pourquoi est-ce important ? Dans les périodes de grand bouleversement ou de forte divergence économique, les marchés immobiliers se comportent assez différemment, ce qui peut accroître l’impact de la diversification. Les rendements totaux en 2008 (après les effets abrupts du rationnement du crédit), oscillaient par exemple entre +12,7 % (pour l’Afrique du Sud) et -35,3 % (pour l’Irlande). Cette année, l’immobilier mondial a dégagé un rendement moyen de -7,7 %, contre -21,8 % pour le marché britannique. Le fait d’adopter une vision globale permet de se protéger en cas de baisse en bénéficiant des avantages de la diversification lorsque les risques augmentent.

Nous pensons que certaines des disparités économiques pourraient continuer à se creuser sous l’effet d’un changement structurel de long terme. La démondialisation pourrait entraîner une plus grande décorrélation des rendements. Après 20 années marquées par l’imbrication toujours plus étroite du commerce, des marchés financiers et des approvisionnements énergétiques et l’interdépendance des économies mondiales, la tendance commence à s’inverser. La pandémie n’y est pas étrangère, même si ce mouvement était déjà à l’œuvre avant, comme en témoignent les politiques America First de Donald Trump et d’autres surprises politiques telles que le Brexit. La sécurité énergétique, alimentaire et informationnelle des pays et la plus grande interdépendance sanitaire et pharmaceutique sont des composantes de la démondialisation. Une moindre interdépendance devrait s’accompagner d’un découplage accru des économies.

Épouser la tendance mondiale

La diversification n’est pas le seul facteur des stratégies d’investissement mondiales. Certaines tendances thématiques lourdes ancrées dans les économies mondiales redessinent pour de bon le monde de l’investissement. Les principales tendances sont les changements comportementaux qui concernent la consommation, les évolutions technologiques qui changent la façon nous conduisons nos activités et les changements démographiques qui impactent la façon dont nous vivons. Elles façonnent toutes la manière dont nous utilisons l’espace physique, ce qui crée de nouvelles opportunités d’investissement pour les investisseurs aux quatre coins de la planète.

Ces forces transformatrices produisent leurs effets à des vitesses et à des degrés différents à travers le monde. Les taux de pénétration du commerce en ligne en Chine et au Royaume-Uni, par exemple, dépassent 25 %. Ils sont toutefois plus faibles dans les pays émergents. Ce dont nous sommes sûrs, c’est que le commerce en ligne finira par converger dans les différents pays avec le temps. Les stratégies foncières mondiales peuvent tirer parti de la composante croissance du changement structurel dans les premiers stades ou déceler des opportunités plus nombreuses sur les marchés où le changement s’est opéré en premier et plus rapidement.

Le marché immobilier britannique ne représente que 8 % du marché mondial et nous pensons que c’est toute la planète qui doit être passée au crible pour trouver les meilleures opportunités et tirer parti des tendances thématiques. Le marché mondial est estimé à environ 11 000 milliards de dollars, mais il n’est pas toujours possible ou rentable d’investir directement et au meilleur moment. Des formes plus liquides de placements immobiliers, comme les marchés hors-cote, donnent la possibilité de cibler le changement structurel avec des gérants spécialisés ou de déterminer plus efficacement la durée de l’évolution d’un cycle.

Connaître les rouages des stratégies mondiales

Les facteurs mécaniques des rendements sont également importants pour les opportunités et la diversification. Certains contrats de bail prévoient des obligations d’augmenter les loyers à des périodes définies à l’avance à travers des révisions des loyers au prix du marché. Dans d’autres régions du monde, les augmentations annuelles des loyers reposent sur un indice qui dépend souvent du taux d’inflation domestique. Cela peut paraître un détail technique anecdotique, mais cela impacte fondamentalement les caractéristiques de revenu d’un actif. Adopter une vision mondiale pour gérer un portefeuille domestique renforce la capacité d’un investisseur à diversifier également les revenus.

Les stratégies d’investissement internationales présentent des inconvénients et des difficultés, qui sont toutefois loin d’être insurmontables. La fiscalité et la devise sont deux variables qui peuvent influer sur les rendements. Elles peuvent être gérées par des équipes expérimentées et par le biais de structures adaptées, comme le hedging, qui peut améliorer l’efficience du portefeuille.

Adopter une vision mondiale pour investir dans l’immobilier peut décupler les opportunités d’investissement. Cela peut permettre aux investisseurs de tirer parti des tendances les plus porteuses au meilleur moment. Une approche mondiale donne également la garantie aux investisseurs de profiter de la diversification et de rendements corrigés du risque plus élevés à long terme.