Es cierto que el mercado de los REIT no será inmune a la subida de tipos de interés ni a la incertidumbre económica general. Sin embargo, los REIT han evolucionado desde la crisis financiera mundial de 2007-08 y están más protegidos que nunca frente a las turbulencias. De hecho, hay tres razones por las que creemos que los inversores deberían volver a fijarse en los REIT.
REIT: tres razones para invertir
En primer lugar, los REIT han puesto en marcha una disciplina en la gestión de sus balances desde la crisis financiera global (CFG). Esto debería garantizar que están mejor equipados que en el pasado para hacer frente a los efectos del endurecimiento de la política monetaria.
En segundo lugar, y en relación con el punto anterior, los REIT han diversificado sus fuentes de capital en los últimos años. En general, se ha pasado de la deuda garantizada (hipotecas) a la deuda no garantizada (emisión de bonos). Esta última ofrece más flexibilidad y suele tener un tipo de interés más bajo que la deuda garantizada.
Por último, las valoraciones de los REIT se han ajustado al cambiante contexto del mercado. En cambio, las valoraciones del sector inmobiliario privado han tardado más en adaptarse. Es posible que se produzcan nuevos descensos en 2024, especialmente en aquellas partes del mercado que se enfrentan a continuos vientos en contra estructurales, como el sector de oficinas.
Analicemos cada punto con más detalle.
1. Balances sólidos
En nuestra opinión, los REIT están bien posicionados para soportar la volatilidad en el mercado de préstamos inmobiliarios comerciales debido a sus sólidos balances. Estos han evolucionado y mejorado en gran medida a través de varias métricas desde la CFG.
La relación préstamo-valor ha disminuido en los últimos 10-15 años. En la actualidad, la media del mercado inmobiliario cotizado se sitúa en torno al 36%, frente al 45% anterior a la CFG. Es importante destacar que casi el 90% de esta deuda es a tipo fijo, frente al 50% del mercado inmobiliario privado.
El vencimiento medio ponderado de esta deuda ha pasado de cinco años antes de la CFG a casi siete años. Los riesgos de refinanciación para los REIT son, por tanto, menores en comparación con sus homólogos del mercado privado.
2. Fuentes de capital diversificadas
Los REIT han ajustado sus estructuras de capital, pasando de la deuda garantizada (hipotecas) a la deuda no garantizada (emisión de bonos). Muchos se han beneficiado de la reducción de los préstamos bancarios. La mayoría de los REIT han preferido los bonos no garantizados, que ahora representan alrededor del 80% de la deuda total emitida, frente al 50% antes de la CFG.
El aumento de la emisión de bonos no garantizados es uno de los beneficios de unos balances más sólidos. Además, esto viene acompañado de una mayor flexibilidad y menores costes de financiación, gracias al creciente número de calificaciones con grado de inversión en todo el mercado mundial de REIT.
El acceso a la deuda no garantizada proporciona a los REIT una ventaja competitiva sobre muchos de sus homólogos del mercado inmobiliario privado.
3. Ajustes de valoración
Las valoraciones de los REIT se ajustaron bruscamente a las cambiantes condiciones macroeconómicas a finales de 2022 y en 2023. En cambio, las valoraciones del sector inmobiliario privado han tardado más en ajustarse. Esto tiene sentido. El mercado inmobiliario público suele ser un indicador adelantado de los futuros movimientos del mercado inmobiliario privado.
La evolución de los precios en el mercado inmobiliario privado podría hacer que los prestamistas bancarios evaluaran los requisitos de capital para sus carteras de préstamos inmobiliarios comerciales. Sin embargo, no creemos que esto provoque un problema sistémico para el sector. Prevemos nuevos descensos de capital durante el primer semestre de 2024. El sector de oficinas sigue enfrentándose a dificultades estructurales y al deterioro de sus fundamentales. Los prestatarios y prestamistas expuestos a este mercado se enfrentan a los mayores riesgos de financiación, en particular para el stock de peor calidad.
Conviene recordar que las oficinas representan menos del 5% del mercado inmobiliario cotizado. Por lo tanto, esperaríamos que los REIT superaran a los bienes inmuebles privados en caso de nuevas tensiones en el mercado.
Conclusión
El modelo actual de REIT es muy diferente al de la CFG de 2007-8. Los participantes del mercado han aprendido de ciclos anteriores y han realizado cambios positivos que deberían preparar al sector para el futuro.
El fortalecimiento de los balances, combinado con una estructura de capital más sólida, garantiza que el sector tenga una base financiera más sólida en comparación con la historia reciente. Los REIT también ofrecen exposición a los interesantes sectores del mercado que se espera que se beneficien de los vientos de cola estructurales, lo que permite a los inversores diversificar sus carteras más allá del sector inmobiliario tradicional.
Por estas razones, creemos que el mercado de REIT está bien posicionado para sortear cualquier incertidumbre económica y está - merecidamente - de vuelta en los radares de los inversores para 2024.
Fuentes: abrdn, FTSE, Nareit T-Tracker a Q3 2023.