Resulta alentador ver que los legisladores se comprometen con el objetivo cero neto 2050. Sin embargo, el camino por delante será complicado y no lo será menos en el sector inmobiliario. En Europa, por ejemplo, las emisiones de gases de efecto invernadero de los edificios deben reducirse en un 60% respecto a los niveles de 1990 para 2030. Esto claramente representa un gran cambio para el sector, pero si se profundiza en los detalles de esta tarea, empieza a parecer titánica. Si no se produce un cambio en la respuesta de todos los agentes del sector, no se conseguirá a tiempo. 

El desafío al que nos enfrentamos

Según datos de la industria, En Europa, el entorno construido produce actualmente alrededor del 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero de la región. El objetivo acordado por la Comisión Europea (CE) es reducir las emisiones de los edificios en un 60% para 2030. Este objetivo refleja la necesaria contribución del sector para mantenernos dentro del objetivo de sólo 1,5 grados de aumento de la temperatura global.  Este nivel de cambio no tiene precedentes.

Parte de la reducción necesaria procederá de la descarbonización de la red eléctrica y de las energías renovables in situ. Pero dado que se calcula que entre el 85% y el 95% de los edificios existentes seguirán existiendo en 2050, la reducción de emisiones más significativa deberá proceder de la "modernización profunda", es decir, de las mejoras integrales de la estructura y de los servicios de los edificios para conseguir una eficiencia significativamente mayor. Alrededor del 85% de los edificios de la región se construyeron antes de 2001, por lo que este ejercicio -denominado "ola de renovación"- supondrá una enorme tarea para la industria y las cadenas de suministro en las próximas décadas.

Uno de los principales requisitos es la descarbonización de la calefacción, que se conseguirá principalmente sustituyendo la calefacción de combustibles fósiles por bombas de calor. Se prevé un aumento del 400% en las ventas de bombas de calor en los próximos 30 años. Para hacernos una idea de la magnitud del reto, pensemos que, en la actualidad, sólo el 11% de los edificios europeos se renuevan anualmente, y sólo el 0,2% de esta renovación reduce las emisiones de forma significativa. Así que, al ritmo actual, la descarbonización podría llevar siglos.

Una reforma que descarbonice significativamente un edificio puede suponer una prima de gasto de capital de entre el 10% y el 20% (y a veces más) en comparación con una reforma convencional. Según nuestra experiencia, los activos con bajas emisiones de carbono que se adaptan al futuro atraen a los ocupantes y a los inversores, tanto en el sector comercial como en el residencial. Por eso, en algunos edificios, el gasto extra puede justificarse fácilmente porque la mejora de las especificaciones atraerá una prima y protegerá contra la obsolescencia. Sin embargo, es poco probable que el coste adicional de la renovación profunda sea comercialmente viable para un subconjunto significativo de edificios, la así llamada obsolescencia económica. Sobre todo,  en ausencia de una combinación de políticas que incentive un nivel necesario de acción en igualdad de condiciones. 

Cubrir las necesidades

La renovación sostenible y energéticamente eficiente de los edificios se enfrenta a un gran déficit de inversión. Según las estimaciones de la Comisión Europea (CE), para alcanzar el objetivo de 2030 se necesitarán unos 275.000 millones de euros de inversiones adicionales cada año, de los cuales la mayor parte se destinará a grandes mejoras en la eficiencia energética de los edificios. A nivel mundial, es necesario gastar 3,5 billones de dólares más al año en la mejora de los activos físicos para alcanzar el objetivo cero neto en 2050.  Como ya se ha señalado, parte de esta cantidad provendrá de los propietarios de los activos y de los prestamistas cuando exista un claro argumento de inversión para una profunda modernización, pero una parte sustancial provendrá necesariamente del presupuesto europeo para incentivar la actuación en los edificios con peor rendimiento. La cuestión es: ¿se puede invertir lo suficiente y a gran escala para lograr el objetivo?

Carbono incorporado 

Cuando se trata de las emisiones de gases de efecto invernadero de los edificios, todavía hay un gran elefante en la habitación: el carbono "incorporado", es decir, todas las emisiones creadas por la extracción, la fabricación y el transporte de los materiales de construcción. El carbono incorporado puede suponer entre el 60% y el 70% de las emisiones de un edificio a lo largo de su vida útil. Aunque en varios países europeos se han hecho algunos esfuerzos para abordar el carbono incorporado, éste sigue sin medirse ni regularse. Está claro que una de las consecuencias de la ola de renovación será el aumento del carbono incorporado a medida que invirtamos en los edificios existentes. Por ello, es aún más importante que la industria y los responsables políticos adopten un enfoque coordinado para hacer hincapié en la medición y la reducción del carbono a lo largo de toda la vida, y no sólo en la fase operativa.

Electrificación

La transición hacia una economía con bajas emisiones de carbono implica la electrificación de casi todo, desde la calefacción hasta el transporte. Incluso con un gran aumento de la capacidad  y almacenamiento de las energías renovables, si electrificamos la mayoría de los edificios y la mayor parte de nuestro transporte en las próximas décadas, no habrá suficiente electricidad con cero emisiones de carbono para todos si no se producen mejoras sin precedentes en la eficiencia energética de los edificios. 

Una estimación del UK Green Building Council, de Reino Unido,  ha pronosticado que el suministro de electricidad con cero emisiones de carbono aumentará un 140% en 2050, pero para igualar este nivel, la demanda de energía tendrá que reducirse en un 60% (fuente UKGBC). En toda Europa, los retos son similares, con variaciones que dependen de la combinación de suministro de red existente. 

Conclusiones

Si se combinan todos estos problemas, el reto es casi abrumador. Pero el coste de la inacción es enorme, no sólo en términos financieros (más del 80% del valor neto contable y el 75% de la superficie de los inmuebles en todo el mundo corren un alto riesgo por los impactos físicos del cambio climático), sino también en términos humanos. La actuación de los responsables políticos, los promotores y los inversores es crucial, ya que el Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático (IPCC) ha advertido de que cualquier retraso significa que perderemos la oportunidad que se está cerrando rápidamente de asegurar un futuro habitable y sostenible para todos. 

Nota: este artículo ha sido publicado en alemán en la publicación suiza Finanz und Wirtschaft