Die Spitzenzinsen geben die Richtung vor
Die Zinssätze in den Industrieländern stiegen im Jahr 2022 und bis ins Jahr 2023 hinein deutlich an, da die Zentralbanken gegen die Auswirkungen der Inflationsspirale ankämpften. Da die Inflation im Jahr 2024 wieder in Richtung der Zielwerte zurückging und sich das Wirtschaftswachstum verlangsamte, richteten sich alle Augen auf die politischen Entscheidungsträger, während der Markt ihren nächsten Schritt erwartete.
Die Europäische Zentralbank nahm ihre erste Senkung im Juni vor und die Bank of England folgte kurz darauf im August. Die Senkungen beliefen sich zwar nur auf eine Veränderung der Leitzinsen um 25 Basispunkte (Bp), doch die Bedeutung dieses Schrittes war weitaus größer. Sie verdeutlichte die übereinstimmende Ansicht, dass die Zinssätze ihren Höhepunkt im aktuellen Zyklus überschritten haben. Der Schwerpunkt liegt nun auf der Frage, wann, und nicht ob, die Federal Reserve (Fed) mit einer Lockerung der Geldpolitik beginnen wird. Auf ihrer jüngsten Sitzung des Offenmarktausschusses (FOMC) beließ die Fed die Zinssätze in der Schwebe. Sie machte jedoch deutliche Andeutungen, dass eine Zinssenkung im September bevorsteht, auch wenn sie sich nicht auf einen solchen Schritt festlegen wollte. Nach einer Reihe deutlich schwächerer Preisdaten und Anzeichen eines nachlassenden Lohndrucks ist der FOMC hinsichtlich der Inflationsaussichten eindeutig zuversichtlicher geworden. Unter der Annahme, dass es zu keinen größeren Umwälzungen kommt, erwarten wir einen Schritt des FOMC im September, wobei der Markt bei jeder der drei verbleibenden Fed-Sitzungen in diesem Jahr eine Zinssenkung um 25 Basispunkte einpreist.
Was bedeutet dies für Immobilienfonds (REITs)?
Historische Untersuchungen zeigen, dass börsennotierte Immobilienpapiere in den 12 Monaten, in denen ein Immobilienzyklus von der Talsohle zum Aufschwung übergeht, tendenziell besser abschneiden als Aktien und private Immobilien. Dies ist auf die Korrelation zwischen Anleiherenditen und Immobilienbewertungen zurückzuführen. Die beiden Anlageklassen weisen ähnliche Merkmale auf, wie etwa eine lange Duration und vorhersehbare Cashflows. Diese Dynamik entfaltete sich in der zweiten Hälfte des Jahres 2023, als der Markt erstmals mehr Vertrauen in die Entwicklung der Zinsen fasste. Der FTSE EPRA NAREIT Developed Net Return Index schnitt sowohl im November (+125 Basispunkte) als auch im Dezember (455 Basispunkte) in USD besser ab als der MSCI World. Historische Untersuchungen deuten darauf hin, dass sich dieser Trend fortsetzen dürfte, wenn die Fed im Laufe des Jahres mit ihrem Zinssenkungszyklus beginnt.
Wiedererwachender Kapitalkostenvorteil für REITs
REITs beginnen in einigen Märkten, einen Kapitalkostenvorteil gegenüber privaten Immobilienunternehmen zu genießen. Da sich die Bilanzen von REITs seit der globalen Finanzkrise in mehreren Bereichen verbessert haben, sind sie in einer besseren Position, um Kapital zu beschaffen und durch Übernahmen zu wachsen. In der Zwischenzeit haben private Immobilieninvestoren möglicherweise immer noch Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung.
Trotz der soliden Fundamentaldaten des Immobiliensektors hat diese Kapitalverschiebung eine Reihe attraktiver Möglichkeiten für Fusionen und Übernahmen sowie für REITs auf Vermögensebene geschaffen.
Gestützt auf eine solidere finanzielle Basis und attraktive Fundamentaldaten waren viele REITs in der Lage, in der Talsohle des Zyklus Kapital einzusetzen. Dies hat es ihnen ermöglicht, durch Übernahmen extern zu wachsen und von einem Wachstum über dem Marktdurchschnitt zu profitieren. Dies verschafft den REITs einen deutlichen Wettbewerbsvorteil gegenüber ihren Konkurrenten auf dem privaten Markt, die in der Regel auf Bankkredite angewiesen sind, die nach wie vor schwer zu beschaffen sind.
Zugang zu attraktiven alternativen Immobiliensektoren
Die Immobilienlandschaft befindet sich aufgrund wirtschaftlicher und sozialer Einflussfaktoren in einem tiefgreifenden Wandel. Globale thematische Trends - wie die Neukonfiguration von Lieferketten, die Digitalisierung der Wirtschaft und der demografische Wandel - haben erhebliche Auswirkungen auf die Investitionsnachfrage. In den letzten 10 Jahren hat die Bedeutung einiger Sektoren - wie Rechenzentren, Großlogistik und Einfamilien-Miethäuser - zugenommen. Diese Veränderungen machen eine Weiterentwicklung der Bautätigkeit erforderlich, um sie an die sich wandelnde Wirtschaft und Gesellschaft anzupassen.
Der REIT-Markt kann den Anlegern ein erhebliches Engagement in den Sektoren bieten, die wahrscheinlich eindeutig von den wachsenden strukturellen Trends profitieren werden. Dies steht im Gegensatz zu privaten Immobilienanlagen, die über ein ausgewogenes Portfolio weitgehend auf traditionelle Immobilien ausgerichtet sind. REITs haben in diesem Bereich einen Wettbewerbsvorteil, da sie über die speziellen Fähigkeiten und das betriebliche Fachwissen verfügen, die für die Verwaltung von Vermögenswerten in Nischensektoren wie Rechenzentren, Mietwohnimmobilien und Gesundheitseinrichtungen erforderlich sind. Die branchenführenden Plattformen innerhalb des REIT-Marktes sind für privatwirtschaftliche Konkurrenten schwieriger und teurer zu kopieren, was diesen Unternehmen in den kommenden Jahren einen erheblichen Wettbewerbsvorteil verschafft.
Abschließende Gedanken...
Wie immer müssen die Anleger die sich entwickelnde Dynamik innerhalb des Immobiliensektors berücksichtigen, wenn sie über ihre Investitionsallokation nachdenken. Die Verlagerung hin zu alternativen Immobilienanlagen könnte nicht nur eine Absicherung gegen die abnehmende Attraktivität traditioneller Sektoren sein, sondern könnte Anleger auch in die Lage versetzen, von den Wachstumschancen zu profitieren, die sich durch strukturelle Veränderungen ergeben. Wir glauben, dass REITs gut positioniert sind, um von dieser sich entwickelnden Investitionslandschaft zu profitieren, indem sie einen schnellen und effizienten Zugang zu den attraktivsten alternativen Sektoren des globalen Immobilienmarktes bieten.