Markthintergrund: Wo stehen wir?

Im Einklang mit seinen Versprechen vor der Wahl erwartet der Markt, dass der designierte Präsident Trump nach seiner Amtsübernahme Steuersenkungen für Privatpersonen und Unternehmen durchsetzen wird. Dies dürfte zwar das Wirtschaftswachstum ankurbeln, aber auch zu einer höheren Inflation führen. In der Tat stieg die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihen von 4,26 % am Wahltag auf 4,41 % am 18. November. Gleichzeitig erlebte der börsennotierte Immobilienmarkt eine erhöhte Volatilität.

Gründe für Optimismus auf dem börsennotierten Immobilienmarkt

Ja, höhere US-Realzinsen sind nicht unbedingt ideal für den börsennotierten Immobilienmarkt. Da diese Entwicklung jedoch von höheren Wachstumserwartungen getragen wird, sind wir für die Aussichten des Sektors positiver gestimmt.

Während die realen Zinssätze seit der Wahl gestiegen sind, haben sich die Spreads für die Schulden von Immobilieninvestmentfonds (REITs) eingeengt. Die Gesamtauswirkungen auf die Finanzierungskosten haben sich nicht verändert - was für einen Sektor, der in hohem Maße auf Kreditaufnahme angewiesen ist, von entscheidender Bedeutung ist.

Das Wachstum der Nettobetriebseinnahmen (NOI) bleibt stark und liegt im Durchschnitt bei 3-5 % pro Jahr. Dies sollte ein kontinuierliches Dividendenwachstum unterstützen.

Allerdings könnte die Wirtschaftsleistung in den einzelnen Regionen unterschiedlich ausfallen, da sich der Verlauf weiterer Zinssenkungen in Europa und im Vereinigten Königreich von dem in den USA unterscheiden könnte.

Aufschlüsselung nach Wirtschaftszweigen

Was die sektorale Performance betrifft, so haben sich Bereiche des Marktes, die stärker mit den Zinsen korrelieren, wie Triple-Net-Lease-REITs und Mobilfunktürme, aufgrund der Erwartung eines langsameren Zinssenkungszyklus der US-Notenbank schlechter entwickelt. Wie erwartet haben Datenzentren dank der strukturellen Unterstützung, die diesen Bereich des Marktes weiterhin stützt, besser abgeschnitten.

Auch der Wohnungs- und Einfamilienhausmarkt hat sich seit der Wahl gut gehalten, und wir sind weiterhin optimistisch für diesen Bereich des Marktes. Zunehmende Urbanisierungstendenzen und Lebensstilentscheidungen haben die Investitionsnachfrage gestützt. Darüber hinaus haben sich die früheren Bedenken hinsichtlich der Mietkontrollen nach der Wahl in Luft aufgelöst.

Die Aussichten für den Einzelhandelssektor in den USA (Fachmarktzentren, Einkaufszentren, Einkaufsstraßen) haben sich verbessert, da die Verbraucher von Trumps Steuersenkungen profitieren werden. Allerdings ist das Bild im Vereinigten Königreich nicht unbedingt dasselbe, so dass Anleger bei der Kapitalallokation geografische Unterschiede berücksichtigen müssen.

Die Wertentwicklung von Büroimmobilien bleibt polarisiert, wobei objektspezifische Erwägungen und die Dynamik der lokalen Märkte die Gesamtentwicklung bestimmen. Zum Beispiel sind die Erwartungen hoch, dass die Trump-Administration dynamischer sein wird. Dies könnte die Menschen zurück in die Büros treiben und in den nächsten sechs Monaten zu einem höheren Vermietungsvolumen führen. Büros an der Ostküste sind nach wie vor exorbitant teuer, insbesondere wenn man die Investitionsausgaben berücksichtigt, und bleiben daher unattraktiv.

In Anbetracht der Nuancen auf Sektor-, Länder- und Regionenebene befürworten wir einen aktiven Ansatz für die Anlageklasse.

Günstige Rahmenbedingungen für globale REITs führen zu einem Wechsel zu Expansions- und Wachstumsstrategien

Generalistische Anleger haben sich seit der Wahl etwas aus der Anlageklasse zurückgezogen, nachdem sie zuvor auf den Zinshandel gesetzt hatten. Dennoch bleiben wir für REITs optimistisch, wenn wir uns die zugrunde liegenden Immobilienfundamentaldaten ansehen.

Viele REITs haben ihre Bilanzen in den letzten Jahren gestärkt, so dass sie in der Lage sind, Kapital auf den Märkten für unbesicherte Kredite aufzunehmen. Dies verschafft ihnen einen Wettbewerbsvorteil gegenüber Konkurrenten auf dem privaten Markt, die stärker auf Bankkredite angewiesen sind, die schwieriger zu beschaffen sind.

Diese Kapitalverschiebung hat für REITs attraktive Möglichkeiten für Fusionen und Übernahmen sowie für Anlagen geschaffen, die es vielen ermöglichen, Kapital am unteren Ende des Marktes einzusetzen und sowohl organisch als auch anorganisch zu wachsen.

Abschließende Gedanken...

Börsennotierte Immobilienaktien sind seit dem Wahlsieg von Präsident Trump leicht rückläufig. Trotz dieses kurzfristigen Rückschlags bleiben wir hinsichtlich der langfristigen Aussichten optimistisch. Die Auswirkungen auf die Finanzierungskosten bleiben unverändert und das NOI-Wachstum ist stark. Während wir abwarten, wie sich Trumps Politik letztendlich auswirken wird, glauben wir, dass die Auswirkungen je nach Sektor und Region unterschiedlich sein werden. Ein aktiver Investitionsansatz ist daher gerechtfertigt.