Wenn wir von „Wohnimmobilienmärkten“ sprechen, sollten wir aber zunächst klären, was genau wir damit meinen. Die Hauspreise und die Werte von Objekten im Sektor der privat vermieteten Wohnimmobilien (PRS) gehören zwar zum selben Wohnimmobilien-Ökosystem, sind aber zwei ganz unterschiedliche Dinge.

Einige Faktoren, die für die Hauspreise nachteilig sind, können für die Werte von PRS hingegen vorteilhaft sein. Der Hauptunterschied sind die Cashflows, die PRS-Wohnblocks generieren. PRS-Objekte sind gegen die Herausforderungen in der heutigen Wirtschaft zwar keineswegs immun, doch die für ihre Wertentwicklung verantwortlichen Faktoren sind so vielschichtig, dass wir hier näher auf sie eingehen müssen.

Hauspreise unter Druck

Die Hauspreise haben sich rund zehn Jahre lang in einem unglaublichen Aufwärtstrend befunden, weil die niedrigen Hypothekenzinsen und das geringe Angebot zu einem überaus wettbewerbsintensiven Markt führten. Laut Daten der OECD sind die realen Hauspreise in dieser Gruppe von Ländern in den letzten zehn Jahren um 45% gestiegen, wovon allein 16% auf die beiden Jahre seit dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie entfallen. Die Preise haben in vielen Ländern Rekordniveaus erreicht, vor allem in Europa, wo die Zentralbanken fast zehn Jahre lang eine Negativzinspolitik verfolgten – bis jetzt.

Die Zeiten ändern sich. Der US-Ökonom Robert Shiller, berühmt für seine genaue Vorhersage des Crashs am US-Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2008, warnte vor Kurzem, die US-Hauspreise würden 2023 um wenigstens 10% fallen, weil die US-Notenbank (Fed) die Zinsen weiter anhebt und die Hypothekenkosten deshalb steigen würden. Andere Länder wie die Niederlande, Schweden, Australien und Großbritannien stellen bereits einen deutlichen Rückgang der Hauspreise fest. Eine schwere Konsumflaute in den nächsten zwölf Monaten dürfte für die Wohnimmobilienmärkte in vielen Ländern der Welt schädlich sein.

Sind Anlagen in PRS sicherer?

Anlegerinnen und Anleger haben ihre Allokationen im PRS-Sektor, der zu einem Anlagesektor von institutioneller Qualität gereift ist, in den letzten Jahren deutlich erhöht. Der Reiz langfristig stabiler Cashflows, die häufig direkt an die Inflation gekoppelt sind, macht diesen Sektor für viele Kapitalpools interessant. Laut dem Verband für Investoren nicht börsennotierter Fonds INREV haben globale Anleger ihre Allokationen in vermieteten Wohnimmobilien im Jahr 2021 auf 23% des gesamten verwalteten Vermögens erhöht, nur übertroffen von Büroimmobilien (35%). Bei dem aktuellen Tempo könnten die Allokationen in Wohnimmobilien jene in Büroimmobilien in den nächsten fünf bis zehn Jahren übersteigen.

Sind die Aussichten für PRS-Anlagen in diesem Kontext identisch mit denen der Märkte für Wohneigentum? Die knappe Antwort lautet: „Nicht ganz.“ Sicher, auch die Werte von Anlageimmobilien stehen durch die steigenden Zinsen unter Abwärtsdruck, und PRS sind gegen den Konjunkturzyklus ebenfalls nicht gänzlich immun. Doch der entscheidende Unterschied bei PRS-Anlagen ist der Nutzen, den ihre Cashflows Anlegern auf der Suche nach stabilen Erträgen bieten. Der PRS-Sektor verzeichnet nach wie vor eine starke Mieternachfrage und könnte letztendlich von der oben erwähnten Korrektur am Wohnimmobilienmarkt sogar profitieren.

Die Schwierigkeiten bei Wohneigentum

In vielen Ländern sind die Mieten zwar gestiegen, doch der Anstieg der Kaufpreise ist häufig stärker gewesen. Wohneigentum wird dadurch vergleichsweise teurer. Durch die aufkommenden Schwierigkeiten am Markt für Wohneigentum entscheiden sich mehr Menschen für eine Mietimmobilie. Laut Daten der Maklerorganisation Propertymark wurden im August dieses Jahres in Großbritannien durchschnittlich 141 Neubewerber je Maklerbüro registriert – ein neues Rekordhoch. Unseres Erachtens haben die Hauptgründe für die starke Nachfrage nach Mietobjekten weiter Bestand und könnten in den kommenden Jahren noch mehr an Bedeutung gewinnen.

Für den weiteren Anstieg der Mietnachfrage gibt es unter anderem zwei Hauptgründe: Zum einen können sich die Menschen Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten, zum anderen können sie nicht genug Eigenkapital für einen Kauf (und damit verbundene Transaktionskosten) aufbringen. Eine Wohnimmobilie zu mieten ist nicht immer die günstigste Option, und dies variiert von Land zu Land. Dieses Modell wird für einige Haushalte aber die bevorzugte oder sogar die einzige Möglichkeit bleiben, zumal es durch die steigenden Energiekosten noch schwieriger wird, Eigenkapital anzusparen. Über einen ausreichenden Eigenkapitalanteil zu verfügen und trotz restriktiver Vergabekriterien und höherer Zinsen eine Darlehenszusage zu erhalten, gelingt nicht jedem. Auch jene, die mit angespartem Eigenkapital auf dem Markt aktiv werden könnten, könnte die Stimmung angesichts der Preissituation dazu bringen, vorübergehend lieber zu mieten.

Warum auch nicht? Moderne Wohnungen in PRS-Objekten sind in der Regel energieeffizienter, gut gestaltet und mit einer ganzen Reihe von Annehmlichkeiten ausgestattet, die in allen Altersgruppen immer häufiger den Ausschlag zugunsten einer Mietwohnung anstelle von Wohneigentum geben.

Mieten und Inflation

Was müsste passieren, damit sich die Nachfragetrends bei Mietobjekten ändern? Unsere Schätzungen auf Basis des Wohnimmobilienmarkts in Deutschland deuten darauf hin, dass Mieter pro Monat rund 525 EUR sparen, wenn sie eine durchschnittliche Zwei-Zimmerwohnung nicht kaufen, sondern mieten. Auf Basis der derzeit erhöhten Hypothekenzinsen schätzen wir, dass entweder die Mieten um 42% steigen oder die Hauspreise um 30% fallen müssten, damit ein Kauf einer Immobilie genauso bezahlbar wird wie die Miete. Sollten die Mieten um 21% steigen und die Hauspreise gleichzeitig um 15% sinken, würde auch ein solches Gleichgewicht gefunden.

Die Einkünfte aus PRS können durch das Mietwachstum am freien Markt steigen oder durch eine Inflationsindexierung der Mieten, die in einigen Ländern gang und gäbe ist. Dies sorgt für einen zusätzlichen Inflationsschutz, weil die Cashflows aus PRS-Anlagen eine Absicherung gegen die schädliche Wirkung der Inflation sein könnten. Diese Eigenschaft, dass die Einkünfte steigen, bietet einen Nutzen, den Wohneigentum nicht vorweisen kann. Dies ist auch der Hauptgrund, warum sich PRS-Anlagen anders verhalten als der breitere Wohnimmobilienmarkt.

Das aktuelle Umfeld mit seiner hohen Inflation ist ein Problem für den Sektor. Private Haushalte müssen derzeit vielerorts ungewöhnlich starke Erhöhungen der vereinbarten Mieten verkraften. Für die Mieter ist dies auf lange Sicht natürlich nicht tragbar, aber auch für die Vermieter ist dies nicht hilfreich. Für eine Geldanlage in PRS spricht, dass sie langfristig stabile Cashflows erwirtschaftet – bei möglichst niedrigen Kosten und möglichst geringen Leerständen. Dies verhindert, dass die erzielte Bruttorendite geschmälert wird. Ein starker Anstieg der Mieten infolge hoher Inflationsraten könnte zum Auszug von Mietern führen. Die Folgen: höhere Umschlagkosten, mehr Leerstände und höhere Betriebskosten infolge der Renovierung und Neuvermietung von Wohnungen. Anleger würden moderatere Mietsteigerungen bevorzugen, die für ihre Mieter langfristig bezahlbar sind und eher dem realen Lohnwachstum entsprechen.

Vergleich von Äpfeln mit Birnen

Wie wir gesehen haben, sind die Medien voll mit negativen Berichten über die Wohnimmobilienmärkte. Dabei darf man aber nicht vergessen, dass diese für Anlagen in PRS-Objekten nicht unmittelbar gelten. Die Motivation, ein Haus zu kaufen, unterscheidet sich grundlegend von den Beweggründen für eine Anlage in PRS-Immobilien. An diesen Märkten herrschen unterschiedliche Kräfte, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten und unterschiedlich schnell an Stärke gewinnen und verlieren. Das soll nicht heißen, dass PRS-Anlagen völlig immun sind, doch die Markttreiber sind gänzlich andere. Wir erwarten, dass der Anteil der Menschen, die Wohnraum mieten, auf Sicht vieler Jahre in den meisten Ländern steigen wird.

Die Märkte sind zwar miteinander verbunden und – was die Bezahlbarkeit angeht – ähnlichen Problemen ausgesetzt, doch die aktuellen Herausforderungen für die Märkte für Wohneigentum stützen die Nachfrage nach Mietimmobilien. Die Mieten für PRS-Immobilien sind in den meisten Märkten in diesem Jahr gestiegen, während die Hauspreise sinken. Sicher, eine schwere Rezession würde wahrscheinlich die meisten Vermögenswerte belasten, doch der Mietmarkt wird unseres Erachtens eine gewisse Widerstandskraft zeigen.