Entorno normativo

En 2015, se creó el Grupo de Trabajo sobre Divulgación Financiera Relacionada con el Clima (TCFD) del Consejo de Estabilidad Financiera en un intento de normalizar la información sobre el carbono ⁽¹⁾. Una recomendación explícita del TCFD para los gestores de inversiones fue la de proporcionar estimaciones de "la intensidad del carbono, cuando se disponga de datos o puedan estimarse razonablemente, para cada producto o estrategia de inversión "⁽²⁾. En las inversiones en deuda inmobiliaria, la intensidad del carbono se deriva necesariamente de los activos subyacentes que se financian. Por lo tanto, para proporcionar a los inversores una indicación de la intensidad de carbono de sus inversiones, es necesario estimar primero la intensidad de carbono de los activos subyacentes a nuestros préstamos.

Enfoque del Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)

Uno de los enfoques para calcular la huella de carbono de las carteras de préstamos se basa en el uso del Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), desarrollado por un consorcio de instituciones de investigación con financiación de la Unión Europea. Además de las estimaciones de la intensidad de carbono de los activos inmobiliarios, este modelo proporciona a los propietarios y financiadores de activos estimaciones de los riesgos financieros a la baja asociados a los activos, o a una cartera de activos, como resultado de la exposición al carbono ⁽³⁾.

Beneficios de la información sobre la intensidad del carbono para los inversores

Además de ser un paso esencial para reducir las emisiones de carbono del sector inmobiliario, creemos que los informes sobre la intensidad del carbono ofrecen al menos tres beneficios clave para los inversores. En primer lugar, pensamos que es cada vez más probable que las estimaciones de la huella de carbono de las carteras de inversión se conviertan en un componente obligatorio de los informes financieros de las inversiones inmobiliarias. Los inversores que puedan proporcionar un desglose de la intensidad de carbono de sus inversiones de deuda inmobiliaria tanto a nivel de cartera como de propiedad estarán, por tanto, bien posicionados para los cambios regulatorios

En segundo lugar, el análisis del carbono puede ayudar a identificar los activos preocupantes que tienen un rendimiento inferior en relación con las vías de descarbonización coherentes con el Acuerdo de París. Esto puede ser utilizado con otros tipos de análisis para evaluar diversos impactos, y para colaborar de forma activa con los prestatarios en la mejora de las credenciales de sostenibilidad de los activos inmobiliarios y la reducción de los riesgos de carbono. Una forma específica de incentivar a los prestatarios en este sentido es mediante el uso de indicadores clave de rendimiento vinculados a la sostenibilidad en los contratos de préstamo.

En tercer lugar, disponer de datos cuantificables sobre la intensidad de carbono de los activos puede mejorar la toma de decisiones de los inversores inmobiliarios en el futuro. En particular, al descartar los activos más débiles y mejorar la alineación con los requisitos específicos de los inversores.

Nuestro enfoque sobre la información sobre la intensidad de carbono en el sector inmobiliario

En colaboración con nuestro equipo ESG centrado en activos inmobiliarios, en abrdn hemos desarrollado un modelo propio que estima la intensidad de carbono de nuestra cartera de deuda inmobiliaria. En particular, utilizamos el mencionado enfoque CRREM, que se combina con la experiencia más amplia de nuestro equipo de activos inmobiliarios ESG. Esto ayuda a informar nuestro marco Impact Dial, con el que nos comprometemos con los prestatarios a mejorar las credenciales de sostenibilidad de nuestros activos inmobiliarios, lo que a su vez puede ayudar a reducir los riesgos de carbono a los que están expuestos nuestros inversores ⁽⁴⁾.

 En los casos en los que no existen datos reales, seguimos colaborando con nuestros prestatarios para garantizar que puedan proporcionarse en el futuro. Nuestra expectativa es que la precisión de nuestras estimaciones de intensidad de carbono sólo puede mejorar con el tiempo a medida que se incorporan más datos reales a nuestra modelización.

"Combinando el análisis del carbono con los resultados de nuestro marco patentado Impact Dial, pretendemos tener un enfoque de sostenibilidad líder en el mercado a través del cual podemos tratar de impulsar cambios significativos y positivos en el sector inmobiliario". Neil Odom-Haslett, director de deuda inmobiliaria comercial, abrdn

Caso de estudio

Actualmente tenemos un préstamo garantizado con un activo de oficinas de grado A situado en Escocia. La propiedad está construida con una especificación muy alta y tiene excelentes credenciales de sostenibilidad, logrando una calificación BREEAM de Excelente y una calificación EPC de A13.

Cuando se sometió a nuestro análisis del carbono, este activo obtuvo un buen resultado. Nuestra investigación puso de manifiesto que este activo tiene la menor huella de carbono (por metro cuadrado) de todas las oficinas de nuestra cartera de préstamos, con unas emisiones estimadas aproximadamente 12 puntos porcentuales por debajo de la estimación media de los activos de oficinas.

Sin embargo, nuestro análisis también mostró que incluso los mejores activos se enfrentarán a pérdidas de valor y costes como resultado de la exposición al carbono. Por ejemplo, nuestro modelo predijo que, en ausencia de cualquier renovación o adaptación, este activo se enfrentaría a costes anuales de carbono equivalentes al 0,07% del valor de la propiedad en 2030, y se espera que esta cantidad aumente anualmente.

El mensaje clave aquí es que, si bien muchas propiedades subyacentes en las carteras de préstamos pueden tener un buen rendimiento en relación con los objetivos de descarbonización, seguirá siendo necesario actuar para mantener este rendimiento a lo largo del tiempo. Esto subraya la necesidad de trabajar de forma activa con los prestatarios para llevar a cabo cambios positivos, con el fin de cumplir con los objetivos de descarbonización, limitar los costes de carbono para los prestatarios y minimizar el riesgo de carbono soportado por los inversores.

Referencias

1 Página web del Grupo de Trabajo sobre Información Financiera Relacionada con el Clima. (https://www.fsb-tcfd.org/).

2 Grupo de Trabajo sobre Información Financiera Relacionada con el Clima. Implementación de las recomendaciones del  Grupo de Trabajo sobre Información Financiera Relacionada con el Clima. (https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2020/10/FINAL-TCFD-Annex-Amended-121517.pdf).

3 Página web del Carbon Risk Real Estate Monitor (https://www.crrem.eu/objectives-and-benefits/).

4 abrdn comenzará a informar a sus clientes sobre la intensidad de carbono estimada de sus tenencias de deuda inmobiliaria a partir de mayo de 2022. A partir de ese momento, el análisis del carbono y el marco de Impact Dial también se convertirán en elementos del proceso de inversión para todas las transacciones futuras.