Flexible Arbeits- und Büroanforderungen

Infolge der Covid-19-Pandemie und der damit verbundenen Lockdown-Maßnahmen hat sich der Trend zu flexibleren Arbeitsplatzregelungen beschleunigt. Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung selbst nach dem Ende der Gesundheitskrise nicht wieder vollständig umkehren wird. Obschon die Unternehmen ihren Bedarf an Büroflächen vor dem Hintergrund flexiblerer Arbeitsplatzmodelle zweifelsohne neu beurteilen werden, dürfte sich dies als mittel- bis langfristiger Trend erweisen. Größere Unternehmen werden Zeit brauchen, um ihren Bedarf an Büroflächen umfassend zu analysieren.

Umfragedaten deuten darauf hin, dass sich im Büro arbeitende Angestellte nach der Pandemie größere Flexibilität wünschen. Der Großteil der Mitarbeiter strebt an, zwei- bis dreimal die Woche von zu Hause aus zu arbeiten, was darauf schließen lässt, dass hybride Arbeitsplatzregelungen Bestand haben werden. Vielen Unternehmen dürften eine geringere Abhängigkeit von Büroflächen aufgrund des Kostendrucks und im Hinblick auf Effizienzsteigerungen begrüßen.

Arbeitet ein größerer Teil der sonst im Büro anwesenden Belegschaft von zu Hause aus, würde dies für sich genommen einen deutlichen Rückgang der benötigten Bürofläche implizieren. Ein potenziell ausgleichender Faktor ist die Umkehr des langfristigen „Verdichtungstrends“. Gemeint ist damit, dass die Fläche pro Büroangestellten immer weiter gesunken ist. Der Schaffung eines optimalen Arbeitsumfelds, in dem Wellness-Faktoren entscheidend sind, um die Produktivität zu maximieren, wird künftig mehr Gewicht beigemessen als der Einrichtung weiterer Arbeitsplätze. Dies impliziert, dass den einzelnen Mitarbeitern mehr Fläche zur Verfügung stehen wird und sich weniger Mitarbeiter zur gleichen Zeit im Büro aufhalten werden. Unseres Erachtens wird die rückläufige Verdichtung der Büroflächen die Auswirkungen des Trends zur Heimarbeit nur zum Teil ausgleichen, sodass sich der Bedarf an Büroflächen in einigen Märkten auf lange Sicht um 15-20% verringern dürfte. Am stärksten von der sinkenden Nachfrage betroffen dürften weniger zweckdienliche Objekte niedrigerer Qualität an schwächeren Standorten sein. Interessanterweise könnte dies auch zu einem erhöhten Wettbewerb nach jenen Gebäuden führen, die alle Wünsche der Mieter erfüllen.

Fokus auf FAKTEN

Das Büro wird für die große Mehrheit der Unternehmen auch weiterhin eine wichtige Funktion erfüllen, diese wird sich jedoch zweifelsohne ändern. Die Unternehmen dürften den Fokus künftig auf eine weniger dichte Arbeitsumgebung und stattdessen mehr Raum für Zusammenarbeit legen. Dies gilt insbesondere für in Dienstleistungssektoren tätige Firmen, für deren Geschäftsmodelle Ideengenerierung, Wissensaustausch sowie Talentakquise und -schulung unabdingbar sind. Nicht alle Büroflächen sind dazu geeignet, diese künftigen Mieteranforderungen zu erfüllen, und wir gehen davon aus, dass die Mieter in Zukunft bereit sein werden, eine relativ hohe Miete pro Quadratmater für passende Büroflächen zu zahlen.

Um sicherzustellen, dass wir Bürogebäude halten oder kaufen, die für die Zukunft gerüstet sind, müssen wir den Fokus unseres Erachtens auf die Faktoren Flexibilität, Annehmlichkeit, Konnektivität, Technologie und Nachhaltigkeit (FAKTN) legen. Büroflächen, die sich durch die folgenden Merkmale auszeichnen, sind am besten positioniert, um Mieter anzuziehen und längerfristig zu binden: anpassungsfähige Flächen, unmittelbarer Zugang zu lokalen Annehmlichkeiten, hochwertige Einrichtungen vor Ort, ausgezeichnete Anbindung an wesentliche Verkehrsknotenpunkte, bereits vorhandene Smart-Building-Infrastruktur oder Möglichkeit, diese nachzurüsten, und – was besonders wichtig ist – starke ökologische, soziale und Governance-Merkmale (ESG-Merkmale).

Das Büro der Zukunft

Beim Betreten von für die Zukunft gewappneten Büros werden die Unterschiede auf den ersten Blick ersichtlich sein. Mitarbeiter, deren Gäste oder Kunden werden von weitläufigen und gut durchdachten Lobbybereichen begrüßt. Diese werden den Besuchern mehr barrierefreie Einrichtungen und die Möglichkeit bieten, physisch wie auch digital jene Bereiche des Gebäudes zu erreichen, zu denen sie Zugang benötigen. Es werden deutlich mehr Aufzüge zur Verfügung stehen, während die angrenzenden Korridore und andere Nebenbereiche mehr Platz bieten müssen, damit sich die Menschen sicher durch das Gebäude bewegen können.

Auch in Bezug auf eine höchstmögliche Energieeffizienz und allgemeine ESG-Kriterien werden Mieter und Investoren keine Abstriche machen wollen. Die vielleicht größte Anforderung an künftige Büroflächen ist jedoch nicht einmal sichtbar und betrifft eine vollständige digitale Vernetzung. Dies bedeutet, dass Arbeitsplätze, Besprechungs- und Schulungsräume sowie andere Einrichtungen vor Ort über eine Erlebnis-App gebucht werden. Zudem bietet dies einen berührungslosen Zugang zu den Büroräumen und dem Personal die Möglichkeit, Kaffee und Speisen bei den Anbietern vor Ort vorzubestellen. Sensoren passen die Heiz- und Kühleinstellungen je nach Anzahl der Personen in einem Besprechungsraum oder im gesamten Büro an. Überdies senden sie Updates zur Luftqualität an das Personal und die Gebäudemanager. Kurzum: das Büro der Zukunft wird ein Platz des Lernens, der Zusammenarbeit und der sozialen Aktivitäten sein, mit großartigen Einrichtungen für alle Mitarbeiter – sowohl vor Ort als auch in unmittelbarer Umgebung.

Dies ist der erste in einer Reihe von Beiträgen, in denen wir die Zukunft der Büros in Augenschein nehmen.